El urbanismo en tiempos de crisis (I).

fiordo VILa situación es grave. La industria, el verdadero motor de nuestro pequeño país, está siguiendo en su declive a la caída de los servicios, tras la crisis inmobiliaria y financiera. El paro empieza a ser más que preocupante. En esta coyuntura,… ¿qué debemos hacer en el campo del urbanismo? ¿debemos aceptar el ciclo recesionista y esperar a tiempos mejores?

No. Como creo que el urbanismo es una función pública, en tiempos de crisis la gestión del territorio, pública también, ha de dar respuesta a la situación. En la industria “ladrillera”, la aportación de fondos públicos para inyectar actividad contracíclica en infraestructuras y obra pública parece una aspirina, una venda en la herida, a lo sumo un torniquete de urgencia que puede parar la hemorragia durante un tiempo, pero que ni ataca los orígenes de la crisis ni creo que pueda sustituir la actividad mercantil generadora de empleo. No digo que no sea adecuada al momento: digo que es, será, insuficiente para paliar la enfermedad.

Y como tampoco soy ningún experto economista, no voy a aventurarme a proporcionar soluciones mágicas que aporten el remedio a todos nuestros males sistémicos. Pero en materia de suelo y de urbanismo, de ordenación urbana y gestión del territorio sí que sé algo, sí que he aprendido un poco en los casi veinte años que llevo de profesión, y en este ámbito quiero aportar mi pequeño grano de arena en estos tiempos difíciles.

fiordo IVCreo que debemos aprovechar la coyuntura y remar a favor de la corriente. La situación es tan complicada que no estoy seguro de que esta que propongo sea la mejor solución, pero es la única que por el momento se me ocurre. Los datos de entrada son, fundamentalmente, dos:

                • la evidente devaluación del mercado del suelo, provocada por la drástica disminución de la demanda de vivienda (por sobresaturación, en algunos casos, y por déficit de financiación y sobreendeudamiento, en la mayoría de ellos) , y
                • la favorable legislación del suelo que en los últimos años se ha promulgado en materia de valoración como de gestión pública tanto en España como en Euskadi.

Con estos mimbres, mi propuesta va dirigida a las administraciones. Sobre todo, a los ayuntamientos, principales actores del urbanismo, pero también a las entidades supramunicipales: forales, autonómicas y estatales. Se trata de aplicar recursos propios y, dado que los ingresos públicos también flojean en estos tiempos, el endeudamiento público necesario para adquirir suelo de reserva. Creo que utilizar la poca o la mucha financiación que seamos capaces en captar suelos para fundamentar la estrategia territorial de los años que vengan puede ser la solución, más sistémica que sintomática, a nuestros males actuales y sobre todo, futuros. Porque los ciclos, por lo que parece, se repiten, y cuando esta crisis se haya pasado, si seguimos haciendo lo mismo que hemos hecho hasta ahora, ocurrirá otra vez lo mismo. Y vuelta a empezar. La única manera que se me ocurre para evitar que volvamos a sufrir otra burbuja, otro engordamiento artificial del precio -que no el valor- del suelo, es precisamente la intervención decidida en este momento.

fiordo IIDe la misma manera que opino que no deberíamos aportar fondos ni liquidez al sistema bancario o a empresas privadas utilizando recursos públicos sin intervenir en la estrategia de esas entidades “auxiliadas” desde lo público (mi opción sería aportar capital, sí, para ayudar a paliar la escasez de liquidez y financiación, pero con contrapartidas, sentándonos a la mesa de los consejos de administración de esas empresas “ayudadas” por todos, para conseguir que esos recursos públicos se utilicen para fines que convengan a la comunidad), de la misma manera creo que la intervención en el urbanismo ha de tener como protagonista la estrategia territorial conveniente a los fines colectivos. En este momento recesivo hemos de aprovechar tanto los bajos precios (reales, ajustados a su valor real) de adquisición de suelo de este momento y la favorable legislación para hacernos, desde la comunidad, con las bolsas de suelo que nos hacen falta hoy y nos harán falta dentro de unos años para equipamientos públicos, para industria, para vivienda, para parques y equipamientos deportivos, para hospitales y colegios, para carreteras o instalaciones de interés público, o para fomentar la actividad privada generadora de empleo. Es este el momento. Sé -por experiencia- que las necesidades de las administraciones son siempre superiores a sus recursos disponibles, como en cualquier organización humana. Pero creo que merece la pena invertir en futuro. Si dispusiera de esos recursos, haría lo posible por dedicar la mayor parte posible para invertir [cambiar] la tendencia futura, por invertir [capitalizar] en posibilidades futuras y en estrategia a medio y largo plazo, para evitar que se repitan los errores pasados. Y, en el ámbito del urbanismo, creo que esa inversión en futuro pasa, ahora mismo, por la adquisición de suelo, de grandes paquetes de suelo.

Todavía me “mojo” más: en la estrategia territorial vasca, ahora que estamos revisando las Directrices de Ordenación del Territorio, y que el suelo -como es evidente- está totalmente desprovisto de tensiones de mercado, que se puede adquirir por precios más que razonables, cuando no de ganga, es el momento de una apuesta valiente y alejada de localismos absurdos. El gran paquete de suelo apto para desarrollos de usos equipamentales, educativos, sanitarios, industriales, logísticos, innovadores, energéticos, residenciales,… de la comunidad autónoma vasca está perfectamente localizado, y sólo se puede eludir esta localización desde la negación de lo evidente o desde el localismo-foralismo mal entendido.

firodo IIILa gran oportunidad territorial vasca se llama Llanada Alavesa, el arco de oportunidad que su Plan Territorial Parcial traza entre Iruña de Oka y Agurain-Salvatierra cruzando el nodo de Vitoria-Gasteiz. Desde mi punto de vista, este es el momento de que las instituciones -municipales, forales, autonómicas, estatales- se hagan con una buena parte de la titularidad de los suelos que se consideren interesantes para el fin público, a su coste real -rústico, de valoración a origen, desprovisto de plusvalías urbanísticas– para reservarlo en función de las necesidades futuras de nuestro país. Las comunicaciones, la posición estratégica, las condiciones para la implantación de actividad urbanística, generadora de empleo y de riqueza, son las mejores de nuestro territorio.

A grandes males, grandes remedios. ¿Por qué no podemos hacer de necesidad virtud, y, por una vez, mirar un poco hacia el horizonte, evitar la miopía de centrarnos únicamente en la coyuntura actual, y preparar el futuro del país? Las condiciones creo que son las mejores para hacer esta inversión en espacios para mejorar nuestras condiciones de vida.

Otra de las vías de oportunidad que en tiempos de crisis se nos abren, y más cuando entendemos el urbanismo como una actividad de interés público, es la actuación de regeneración urbana con el enfoque de rehabilitación de barrios degradados, de aprovechamiento y puesta en valor del patrimonio edificado, pero la enjundia del asunto es tal que prefiero dejarla para otro articulito: sigo pensando que la vivienda más  sostenible es la que no se construye. Pero esa es otra historia…

(Las imágenes las tomé en los fiordos noruegos, en julio de 2003)

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3 respuestas a El urbanismo en tiempos de crisis (I).

  1. edu dijo:

    Estando de acuerdo en gran parte de lo que dices creo que la compra de terreno por parte del estado no seria quizas lo mas apropiado en tiempos de crisis. Simplemente por que ya lo que faltaba es que el mismo estado especule con los terrenos. La ultima crisis fuerte conocida para nosotros directamente fue la burbuja tecnologica y lo unico bueno que se saco de esto fueron la fuertes inversiones en tecnologia y sobre todo en infraestructuras, que despues se han aprovechado. Creo que esto se puede aplicar para la obra publica.. quiero decir que en mi opinion no es hora de hacer aceras, carteles (made in zapatero)sino de empujar la “Y vasca”, carreteras o infraestructuras que en un futuro se puedan aprovecharse cuando la economia vuelva a funcionar. No creo que sea hora de poner farolas y bancos de diseño, que cuestan un dineral, porque si. Con el diseño me refiero que no es hora de pagar puentes calatrava que cuestan un “paston” y que ademas te la pegas al pasar por el.
    Igual me equivoco pero la subida de los precios del suelo creo que hay factores importantes que habria que tener en cuenta:
    -La entrada del nuevo codigo tecnico encarece el precio de la vivenda, de eso sabes muchisimo mas que yo las razones. Los paneles fotovoltaicos todo los tecnicos que trabajan en ello me dicen que es tirar el dinero, quizas el termico para ACS sea diferente.
    – Los ayuntamientos se han aprovechado en todo el estado de las licencias de obra con las que han financiado muchas de las obras publicas, como aceras, telecomunicaciones, saneamiento, energetica…
    – el dedicar parte del suelo comprado por las promotoras a viviendas sociales encarece la vivienda libre. Para mi todo lo que tienen que ver con lo social, quiere decir que al final lo paga otro y desgraciadamente no es siempre el que tiene mas dinero.
    – Aun estando de acuerdo con una alta regulacion en la construccion de las viviendas, empieza a no ser normal el numero de estamentos regulatorios que aparecen cobrando por todo e incluso los plazos de adjudicacion de permisos. Yo mismo por tirar un simple tabique en un local tuve que presentar un proyecto con alrededor de 15 planos, sellado por el colegio de aparejadores y no recibi el permiso de actividad hasta seis meses despues….aunque esto es solo el resumen de toda la mierda y jeta administrativa que tuve que aguantar. Si las pase putas con pequeño local sin obra, no me quiero imaginar lo que un promotor puede pasar..
    – Cuanto mas regulacion administrativa haya, eso en mi opinion fomenta la corrupcion ya que dependes del dia que tenga el funcionario de turno…asi se ven como concejales con carreras como turismo dejan la politica para meterse atrabajar en constructoras…

  2. fernando_mh dijo:

    Creo que no me he debido explicar bien, Edu, o que tú no me has entendido correctamente, porque lo que planteo es lo contrario a lo que dices. Cito:

    “ya lo que faltaba es que el mismo estado especule con los terrenos”

    Lo contrario. Es exactamente lo contrario lo que propongo. Que gracias a la inversión en suelo estratégico para las necesidades futuras de la comunidad, ni la administración (en todos sus niveles, no sólo el central) ni los privados propietarios de suelo puedan especular en el futuro, puesto que los suelos necesarios para las futuras necesidades estén ya en manos públicas, de tod@s, y que no se pueda dar nuevamente el mismo fiasco económico que estamos sufriendo ahora con el sobreendeudamiento y el reventón de la burbuja especulativa inmobiliaria. Que, como ya he explicado en otros artículos, no es sino una burbuja de especulación del suelo.
    Pero claro, si tu piensas que “cuanta más regulación haya”, peor, entonces quizás no me hayas entendido mal: es que estamos en orillas opuestas del pensamiento político, social y económico. Yo creo que precisamente se ha podido producir este desastre económico en el que nos vemos inmersos precisamente por dejación de la obligación que tenían los poderes públicos en la regulación de la economía.
    De lo del supuesto encarecimiento de las viviendas libres por la construcción de vivienda social ni hablamos, Edu, porque veo que no te has leído lo mucho que en este blog hay escrito al respecto para desmentir una de las más burdas falacias que imperan en el inmocirco español. Échale un vistazo a esto y a esto otro, y luego si quieres seguimos hablando al respecto.
    Insistir en la liberalización (desregulación) de la economía para salvarla es como recetar a un alcóholico que para desengancharse se tome tres copazos más. Lo siento, no estamos de acuerdo. Es como si me dijeras que para superar la crisis hay que aumentarles los sueldos a los directivos de AIG, ING o CityGroup. Lo siento, pero aun agradeciendo que dejes aquí tu opinión, creo que va a ser imposible que lleguemos a un acuerdo en nada: estamos en antípodas ideológicas.

  3. edu dijo:

    Me encanta tu blog por varias razones:
    1º Por que como dices estamos en las antipodas ideologicas.
    2º Creo que en materia de vivienda sabes de lo que hablas (sabes mas que yo de eso no tengo duda) tanto por formacion como por curriculum.
    3º Has podido poner en practica tu ideologia en materia de vivienda.. bueno hasta donde os han dejado o habeis podido llegar.
    4º No ponga en duda que aparte de ideologias lo habeis en mi opinion muy bien.
    5º Entras al trapo y contestas aunque mis ideas no te gusten nada.
    Por estas razones creo que eres una buena referencia para leer…Reconozco que no leo demasiado cosas que estan dentro de mis ideas…deformacion quiza.

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