¿Cuánto bajará la vivienda?

san_antón_miribilla_01En Abril de 2005 publiqué un artículo titulado «Mentiras sobre suelo y vivivienda» en mi primer intento bloguero. Luego lo reedité aquí. Hace cuatro años. La primera de esas falacias que entonces denunciaba, literalmente, aludía al artificial mecanismo de valoración del suelo:

1. “EL SUELO ES CARO PORQUE ES ESCASO”

Ahora el suelo supone entre el 30 y el 50% del precio de venta final de las viviendas libres, y hemos oído muchas veces culpar a la escasez de éste como causante de su carestía. Sin embargo, en los lugares y momentos en los que ha habido abundante suelo calificado sus propietarios lo han seguido reteniendo y modulando sistemáticamente su salida al mercado para evitar su saturación. En los años 80 en Vitoria, igual que en el Madrid de los últimos diez años, o en la costa levantina, murciana o andaluza de hoy mismo, la sobreabundancia de suelo por su puesta en el mercado no reduce su precio, y en algunos casos el efecto es hasta el contrario: el precio se fija, como veremos después, en función del producto final al que sirve de soporte, y las tensiones o rigideces de la oferta influyen, a veces, en sentidos contradictorios a los habituales, dada la especificidad del mercado inmobiliario.

En otros casos hemos de concluir que el suelo es caro porque sus propietarios hacen valer su escasez natural o provocada para sobrevalorarlo. El suelo en Eibar (valle estrecho entre montañas, agotado para la colonización de nuevos suelos de pendiente inferior al 25%) es más barato que en Madrid (en el centro de una llanura cuasi-ilimitada), primero porque los tenedores de suelo madrileños “hacen como” si el suelo fuera escaso aunque no lo sea, reteniéndolo y sacándolo al mercado en las cantidades limitadas y adecuadas para que mantenga la tensión la demanda, y además porque no se impone a esos suelos reservas de vivienda protegida, y por lo tanto, cuanto más pueda pagar el comprador por el producto final (la vivienda libre) en función de su renta disponible o los tipos de interés, más caro podrá pagarse el suelo, independientemente de su abundancia.

san_antón_miribilla_02Esta falacia también tiene su contrafalacia: lo que en relación directa se comprueba contradictorio y falsario, en relación inversa curiosamente se constata su veracidad frente a la realidad.  Cuando determinado bien no lo quiere nadie, su precio tiende a cero. Y cuando tal cosa ocurre, cuando nadie quiere adquirir algo, sea al precio que sea, por muy barato que parezca respecto a sus valores de referencia anteriores un determinado bien, su precio de mercado tenderá asintóticamente al más alto de estos dos valores:

  • A cero, directamente, si el valor agregado al bien fuera nulo o de difícil cálculo dada su espiritualidad, su intangencia (caso de bienes intangibles, como los derechos de autor o intelectuales, por ejemplo).
  • Al valor agregado de producción del bien (sin márgenes comerciales ni otros valores añadidos que no sean cuantificables, evidentes, ineludibles).

En este momento, cuando nadie quiere (por su sobreoferta) o puede (por las dificultades de financiación) adquirir ese bien, el precio del suelo fluctua entre ambos valores: el valor nulo o el agregado de su producción.

En la descomposición del valor de la vivienda, en consecuencia, el suelo, uno de sus componentes principales, tiende a valores nulos o a sus referencias de producción. Por tanto, el precio mínimo de su puesta en el mercado es el de su producción, eliminando de su valor añadido lo que realmente hoy no lo tiene (el suelo o su valor especulativo).

En coherencia con esta teoría, en épocas de sobreoferta o infrafinanciación, el precio mínimo de la vivienda libre tenderá a su valor real de producción, eliminando el valor especulativo del suelo. Como ya decíamos hace tiempo, bajo nuestras viviendas estábamos enterrando una alfombra de valor elevadísimo gracias a (o mejor, por culpa de) la sobreponderación debida a la capacidad de endeudamiento que se aplicaba a un bien imprescindible soportado en el suelo. Esa «alfombra» es precisamente lo que desaparece en estas épocas. Se volatiliza.

san_antón_miribilla_03Aparte de consideraciones económico financieras más enjundiosas y comprometidas para la solidez de todo este tinglado (¿qué ocurre en el balance y cuenta de resultados de los agentes que adquirieron esos suelos «con alfombra de billetes de 100€ incorporada«…?) , a los efectos del precio final de las viviendas a las que el mismo suelo sirve de soporte, la conclusión matemática (que no tiene por que ser  la efectiva, la real) es que la vivienda libre se acercará en su precio de venta hacia su precio real de producción.

Dicho en euros contantes y sonantes, y dado que sabemos –quienes producimos miles de viviendas al año damos fe- que el precio medio de producción de una vivienda, su valor de reposición, ronda los 100.000 €, y que el coste de producción del suelo es muy variable, pero su promedio por vivienda no suele -salvo excepciones- alejarse de los 20.000 €, incluyendo su valor inicial -rústico- y su precio de transformación -el coste de urbanización-, el valor mínimo al que tenderán los precios de vivienda-promedio no debería ser mucho mayor que su agregado. Unos 120.000 € por unidad. Lo que venía siendo los 20 kilos de los de antes. Y todo lo que suba de ese precio -para una vivienda «estandar»- será o bien margen comercial de los productores o intermediarios, o bien valor agregado al suelo por su componente especulativa derivada de su escasez y demanda, real o subjetivamente percibida (centro de las ciudades, zonas con poca capacidad de acogida…)

Conclusión: la vivienda bajará de precio, dada la actual coyuntura, hasta su valor de producción agregado. De media, unos 120.000 €. Sólo superarán ese precio en el mercado las viviendas que tengan una sobrevaloración cierta por su posición relativa, supuesta (percibida) escasez o demanda claramente superior a la oferta.

Es decir, que el precio de las viviendas libres se acercará a su valor real de producción. Como el acero. No está mal, como acercamiento de este sector a la economía real, ¿no?

(Las fotos las tomé el pasado jueves en San Antón-Miribilla, Bilbao)

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17 respuestas a ¿Cuánto bajará la vivienda?

  1. pfunes dijo:

    Ojalá sea verdad lo que dices.
    Yo desde que empecé a ejercer como arquitecto, hace pocos meses, me di cuenta que realmente construir no era tan caro y que el problema estaba en la especulación que se hacía del suelo.
    A mi todo esto me recuerda a las situaciones de falsa carestía que se daban en las ciudades sitiadas. A pesar de haber alimentos, o de que incluso el enemigo permitiera un mínimo abastecimiento a la ciudad, las existencias se ocultaban para poder especular con los precios.
    Y como decía mi abuela, la avaricia rompe el saco…
    Un saludo

  2. Francisco Sancho dijo:

    excelente post. Siempre me ha hecho daño a la inteligencia el consabido mantra de «la vivienda es cara porque el suelo es caro».
    Que gran mentira!!… es justo al reves: «EL SUELO ES CARO PORQUE LA VIVIENDA ES CARA».
    Y, de hecho, me atrevería a matizar algunos de los argumentos que expones: Ni siquiera ha habido alguna vez escasez relativa de suelo ni tan siquiera provocada artificialmente. ¿Cómo si no explicar el descomunal sobrestock actual de vivienda ya construida? ¿En qué pueblo de España ha faltado suelo para construir si se ha construido lo indecible?
    En definitiva, el «mercado» inmobiliario de los ultimos años ha sido una burbuja especulativa de manual. El mercado, la competencia, no ha funcionado para nada, todo estaba basada en expectativas de revalorización enormes, constantes e inagotables… un descomunal timo piramidal que tenía que explotar por la pura fuerza de las matemáticas.

  3. gsantamaria dijo:

    Coño, por fin alguien se moja «desde dentro».
    Comparto los grandes rasgos, y lo más importante, me alegra comprobar que no andaba nada equivocado al calcular un orden de magnitud al precio de equilibrio al que sin duda se tenderá, que yo cuantifico en el entorno de los 1.600€/m2 en un barrio popular o ciudad dormitorio no distante más de 10Km. del área metropolitana.
    Y, a largo plazo, vivienda semigratuita. Milagros de la demografía…

  4. Alorza dijo:

    Muy interesante, Fernando. Ya veremos qué pasa, «dada la especificidad del mercado inmobiliario» y la infinita capacidad de estupidez del consumidor humano.

  5. fernando_mh dijo:

    Mi abuela también lo decía, pfunes. La avaricia rompe el saco. Y revienta la burbuja.
    A mí también me resulta un insulto a la inteligencia esa mentira tan repetida sobre la influencia que tiene el precio del suelo sobre el de la vivienda, Francisco. He intentado explicarlo unas cuantas veces, por activa, pasiva, perifrástica y subjuntiva. Incluso con fábulas y cuentos parabólicos. Pero no sé si hemos conseguido desterrar la tontería.

    gsantamaria
    , no sé si nadie se había «mojado» hasta ahora. Yo vengo diciendo lo mismo que aquí pongo hoy al menos unos añitos. No es nuevo. Y coincido contigo en esos precios de referencia, con carácter general.
    La estupidez humana puede ser infinita, Alorza, pero la capacidad de endeudamiento no lo es, y ya ni si quiera es finita, sino infinitesimal: tiende a cero. Y con ella, el sueño especulativo se desinfla. Veremos hasta dónde llega.

  6. gsantamaria dijo:

    Evidentemente, Fernando, fuera del circo político somos muchos los que llevamos años extendiendo ese mensaje, algunos de manera muy humilde (caso de un servidor), y otros con análisis y datos que sonrojarían al más pintado de los economistas.
    Pero no es menos cierto que, desde la arena política, el ocultismo al respecto de la burbuja piramidal especulativa ha sido la tónica general, y por eso aplaudo que alguien tenga el valor de hablar sin tapujos.
    Y, vuelvo a insistir: a largo plazo, vivienda semigratuita.

  7. andy dijo:

    Hola:
    Es curioso que presentes como argumento para demostrar que algo es falso que es precisamente cierto. Me explico, dices que no es verdad que la escasez del suelo sea la causa de su alto precio y para demostrarlo dices que el suelo es escaso.
    Da igual que el suelo sea escaso porque no exista o porque no salga a la venta, el caso es que no está en el mercado y lo que no está en el mercado no está y punto.
    Es igual que no haya suelo porque no esté calificado o porque estando calificado el dueño no lo vende. El hecho es que el suelo nuevo para urbanizar sale a cuentagotas, como bien dices, para mantener su precio alto, es decir, se mantiene escaso por sus propietarios o creadores para mantener su precio alto.
    Argumentas también que los pisos se venden por un precio diferente a su valor, ya veo que la inspiración neomarxista sigue en vigor, a pesar de que, si hay algo que ha demostrado y con méritos que no funciona es el marxismo, pero bueno. Por supuesto que nada se vende por su valor, pero, ¿cuál es su valor?, ¿deberían valer lo mismo dos viviendas construidas juntas una ahora y otra hace 100 años? Según el valor de reposición sí, pero no es así.
    ¿A cuanto se debería vender un ipod que cuesta producir 5 euros?, ¿Por qué el peluquero A y el B cobran diferente por el mismo servicio?, ¿valen diferente sus horas?.
    Una cosa es lo que pueda valer un bien o servicio y otra muy diferente el precio que tenga. Seguro que ahora nadie te compra tu VHS por los 300 euros que costaba en su época, por mucho que su valor sea diferente.
    Quiero decir con esto que ¿cuánto bajará el precio de la vivienda?, la bajada no tiene un límite fijado porque habrá gente dispuesta a vender muy por debajo de su valor si su situación lo exige.
    En mi opinión la bajada finalizará en un punto en el que la gente empiece a ver los precios como normales, ¿cuándo? bueno, ya que hemos perdido todas las perspectivas me temo que será en un precio bastante más alto que el de producción, aunque puede que me equivoque si la crisis económica tiene efectos más duraderos y el precio de la vivienda podría llegar a niveles del 2000.
    Por último, no todo tu argumento es erróneo porque sí es cierto que el precio del suelo es alto debido al alto precio de la vivienda, pero no es una causa-efecto vivienda-suelo, sino que es más bien una espiral vivienda-suelo-vivienda-…
    Un saludo

  8. fernando_mh dijo:

    Ah, entiendo que, según tú, andy, el marxismo ha fracasado.
    Lo que no ha fracasado, deduzco, es el capitalismo o su versión más «pura», el neoliberalismo ¿no?
    Oh, wait!

  9. andy dijo:

    Hola Fernando:
    El capitalismo no ha fracasado, lleva funcionando más o menos unos 7.000 años, con épocas mejores y peores, pero al marxismo le han bastado unas pocas décadas para demostrar su validez, mejor dicho, su falta de validez.
    No es el tema de tu post discutir sobre teoría económica, si quieres lo hago pero prefiero no desviar el tema de tu artículo.
    Por cierto, que si lo que planteas es que esta crisis demuestra la falsedad del sistema capitalista, como hacen algunos, creo que necesitas algo más que un par de tardes para estudiar economía.
    Un saludo

  10. fernando_mh dijo:

    No, andy: esta crisis no demuestra la falsedad del sistema capitalista. Simplemente, demuestra su fracaso.
    Quizás yo necesite más ciencia económica, y quizás tú también la necesites. Lo que yo no necesito es más datos para darme cuenta de que este sistema es injusto, insolidario, imperfecto, que se ceba con los más débiles, que sus nefastas consecuencias las pagan los más indefensos, y que está fracasado. Y que hay que inventar algo nuevo.
    Pero en algo tienes razón, este no era el tema del post. El tema era la economía aplicada al precio de la vivienda y la incidencia del precio (no el valor) del suelo y los componentes especulativos de éste. Y al respecto sólo puedo devolverte la recomendación que tú mismo hacías: quizás te hagan falta algo más que un par de tardes para estudiar algo de urbanismo y economía aplicada a la promoción de vivienda. Si te apetece y tienes ganas, te puedo recomendar un buen montón de blogs y artículos sobre el particular donde aprender unas cuantas cosas.
    Y, por último, esto no es economía, ni política, sino poesía: no hay más necio que quien confunde valor y precio.

  11. andy dijo:

    Hola Fernando:
    Muy bonitas tus fotos de la cárcel de la Habana.
    Volviendo al tema del post te repito mi opinión que como decía aquel gran pensador, las opiniones son como los culos, cada uno tiene el suyo, esta es mía y puede estar equivocada o no:
    El precio de la vivienda bajará hasta que la gente crea que este precio es barato o adecuado. ¿cuánto será eso? dejando de lado fórmulas matemáticas diré que estimo que será en un importe muy superior al del inicio de la locura.
    Así pues, un piso que costaba 120.000 euros en 2000 y que de seguro que ha llegado a los 400.000 o más se considerará barato seguramente en no menos de 240.000 euros. Esto supone que se considere como normal o aceptable una subida del 100% en sólo 10 años.
    En cuanto a tu previsión, me temo que no se cumplirá, ni para mal ni para bien porque es bueno que el precio no baje para el propietario y malo para el que no lo es. Y tampoco creo que estés equivocado en el método (sí lo digo pero no en esta frase) sino más bien en el importe de la bajada.
    No sigo porque no quiero desviarme más del tema pero aparte de poeta eres un cachondo, ¡a ver si nos vemos y nos tomamos algo!
    Un saludo

  12. fernando_mh dijo:

    Andy, para comprobar cuál de las dos teorías sobre la bajada de la vivienda es cierta, si la tuya o la mía, sólo tenemos que hacer una cosa muy sencilla: esperar. En unos meses, o como mucho, un par de años, podremos comprobar si el valor de expectativa del suelo tiende a cero, como preveo yo, o no. Y vuelvo a insistir en que en esto no hay reglas fijas y universales, y la localización de la vivienda es crucial para establecer precisamente ese precio de expectativa del suelo (no de producción, sino de sobreponderación por su situación, su escasez o su demanda superior a la oferta). Pero, lo dicho: en unos cuantos meses podremos comprobar si tengo razón o la tienes tú en tus previsiones.
    Por otro lado, cualquier excusa es buena para tomar algo y conversar de estos asuntos. En la esquina superior derecha del blog tienes un «si quieres escribirme» para hacerme llegar tus coordenadas, si te apetece.

  13. javi dijo:

    muy buen articulo, espero que por el bien de todos tus vaticinios se cumplan, aunque yo que soy siempre un poco pesimista creo que será dificil que los que se han forrado a cuenta de este negocio ahora vayan a recular, te recuerdo esas palabras del presidente de las promotoras españolas » antes que bajar el precio las tiramos» o algo así me parece recordar qe dijo, en cualquier caso dada la situación actual, no es descartable tu teoría y el tiempo, dictara si es así.

  14. andy dijo:

    Hola Fernando:
    En economía esto es siempre así: explicar hoy lo que pasó ayer en función de lo que ocurrió anteayer. Como en el fútbol, que todo el mundo sabe pero luego sólo hay un ganador en la quiniela. Veremos.
    Javi, los comentarios de ese … ser no pueden ser tomados más que como lo que son, una chulería. Ya verás como bajarán los precios si llegan los pagos de los préstamos que han pedido y no ingresan nada, bajarán hasta donde tengan que bajar y más si no llegan. Un bien que no se vende no vale nada, y menos aún para pagar una deuda.
    Lo peor será para aquellos que se han quedado con una obra a medias que no tienen nada, nada, nada.
    Un saludo

  15. nitro dijo:

    Mira yo soy ingeniero y estoy harto de hacer presupuesto y el material tiene el precio de hace 10 años no vengan con gilipoleces del material.El m² construido no supera en ningun caso los 1000 euros y se esta vendiendo por encima de los 2000 largos osea al doble más pasta que con la coca chorizos. Mientras la vivienda de 90m2 en españa cueste más de 25 millones de pesetas no se saldra de la crisis y no me vengan con el banco no da dinero, no lo da porque los inmuebles no lo valen y punto. A alguien en wallstreet se le ocurrio pensar cuanto valen realmente las cosas? y se jodio todo. albañiles timados por constructoras de verdad creiais que el sistema «el que construye compra» iba a funcionar? os dan trabajo (constructoras), creeis que teneis dinero (bancos) os hipotecais hasta los ojos os quitan el trabajo(constructora) os quitan las casas y vuelta a empezar. No se puede vivir por encima de las posibilidades de uno y creerse encima que se es alguien.

  16. Etxeba dijo:

    Hola Fernando,
    Eres un crack, estoy totalmente de acuerdo contigo, salvo por lo del precio de venta igual al de produccion, ahí estoy con Andy, siempre habrá algún beneficio. A los que nos ha tocado vivir esta locura y ver como la gente ha caido en la trampa de «la vivienda nunca baja», no se nos olvidaran los precios a los que ha llegado a estar cualquier zulo de mala muerte, con lo cual, cuando el precio se acerque a algo que podamos definir como «razonable», muchos nos decidiremos a intentarlo, no vaya a ser que la gente se vuelva loca de nuevo y otra vez a pagar 400.000 por un piso canijo de 65 m2 en Azuqueca de Henares, eso si, con piscina comunitaria tamaño 3X3 y zonas comunes, o sea pasillo para llegar a los portales y un jardín sin regar que pronto se convierte en un basurero. Para mi ese precio ojetivo no seria nunca superior a unos 150.000 Euros para una vivienda como la que pones de ejemplo. Aunque viendo la dimension de la crisis, y lo peor, que va a ir para largo, ya no estoy tan convencido de que el precio no cayera aun mas. Ojala se llegara a los niveles de los que hablas, me alegraria por algunos que han querido sacar tajada a costa de los pobres incautos que han picado el anzuelo y se han gastado lo que no tenian para presumir de chalet adosado con 7 plantas, de 10 m2 cada una o de el tan de moda bajo con jardin, sobre el que no consigo encontrar ninguna ventaja y si todos los inconvenientes de vivir en un piso como todo el mundo, pero encima tener que limpiar todo lo que tiran los de encima.
    Un saludo a todos.

  17. fernando_mh dijo:

    Vamos por ese camino, Etxeba, y cada día los datos de precios de ventas se van acercando asintóticamente hacia ese valor de referencia, el real, efectivo: el valor agregado de producción. El tiempo dirá, pero por lo que vamos comprobando, el margen comercial, la diferencia entre el precio de venta y el coste agregado de producción, va a ir reduciéndose y volviendo a valores razonables en otras industrial, o incluso tendiendo a cero (ventas a valor de coste) o rebasando esa asíntota y pasando a valores negativos, incluso, si las cosas van suficientemente mal y la crisis de confianza de los compradores persiste y las ventas permanecen embalsadas.
    Gracias por pasarte por aquí y dejar tu comentario.

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