[Hipoteca + Paro] = [Intervención pública + Alquiler].

La crisis se está cebando –y lo que te rondaré, morena– como siempre, con la parte más débil de la sociedad. La cadena siempre se rompe por el eslabón más frágil. Y mientras los gobiernos inyectan miles de millones de supuesta liquidez a bancos y corporaciones privadas, en el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco nos preocupan más las personas, las familias que, tras esta borrachera burbujística inmobiliaria, ahora, en la época de las vacas flacas, pueden llegar a una situación desesperada. Una hipoteca para el pago de una vivienda libre o protegida que en época de bonanza es algo duro pero asumible para una familia trabajadora, en épocas de crisis y paro puede resultar una condena a la exclusión social, vía ejecución hipotecaria, embargo y desahucio.

Esta preocupación nos ha llevado a proponer una “red de emergencia”, un paracaídas de ayuda para evitar el colapso de esta parte más débil de la sociedad: l@s hipotecad@s que caen en el desempleo y ven que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas. ¿Cómo? Pues nuestra idea de intervención pública, a diferencia de lo que el Gobierno Zapatero ha hecho hasta ahora, no es la concesión indiscriminada de “cheques regalo”, ni de ayudas a fondo perdido a bancos o empresas o a particulares. La idea está basada en un principio de corresponsabilidad, en el “quid pro quo”: yo te compro la vivienda y te la alquilo, y así podrás seguir viviendo en tu casa, pagando mucho menos que tu letra hipotecaria, pero con contrapartidas para las dos partes implicadas (hipotecado e hipotecante, o sea, banco).

Javier Madrazo, el Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, de Ezker Batua-Berdeak, ha presentado esta mañana dos medidas de “salvamento” basadas precisamente en esta idea: la intervención pública adquiriendo la vivienda en determinadas condiciones y poniendo al endeudado insolvente en alquiler social mientras persista su situación de desempleo.

Para viviendas libres, hemos estipulado un precio y deuda máximos que no pueden pasar de 275.000 € para ser objeto de esta iniciativa. El banco debe acordar con el acreedor, para que nos hagamos con la vivienda, y paguemos su hipoteca, una QUITA de al menos el 20% de la deuda viva (un descuento de la deuda, al igual que ocurre en los procesos de quiebra de las empresas: si quieres cobrar, descuéntame una parte y te compro la deuda”). El gobierno compra la vivienda, la califica como protegida (aquí, en Euskadi, la calificación supone su intervención de porvida, de manera permanente: esta vivienda se “escapa” del circuito de la especulación para siempre) y se la alquila a renta social a sus ex-propietarios, que tendrán opción de compra para que, si su situación mejora, puedan recomprarla en el futuro, al mismo precio protegido.

En el caso de viviendas protegidas, proponemos algo parecido, aunque sin necesidad de limitar o “quitar” deuda del precio, que ya está intervenido por ley: el propietario vende al Gobierno y pasa a ser inquilino mientras su situación siga siendo económicamente insolvente para hacer frente a su hipoteca.

Pensamos que precisamente para esto está la comunidad, las administraciones: para ayudar a quien lo necesita en el cambio de ciclo, siempre que se garantice que nadie patrimonializa en su bolsillo particular esta ayuda, sino que se destina a solucionar un problema vital y que tiene repercusiones, contrapartidas, de interés público. El hipotecado insolvente renuncia a la propiedad y pasa a alquiler, además de reducir el valor de su vivienda (a la vez que se reduce el de su deuda) y transformarla en vivienda protegida si no lo es, de manera que la vivienda entra en el “circuito intervenido” por la administración -libre de especulación-, y los bancos se aseguran el cobro de una buena parte de la deuda sin necesidad de acudir a los siempre costosos y duros procedimientos de ejecución hipotecaria y embargo y desahucio, eso sí, renunciando a esa “quita” como en cualquier proceso concursal de una empresa en riesgo de quiebra. No sería justo que las entidades financieras no pusieran nada de su parte para resolver el problema, precisamente quienes fueron colaboradores necesarios y grandes favorecidos por la burbuja inmobiliaria y la fiebre compradora de hasta hace poco.

¿Qué os parece la idea? ¿La consideráis justa, equilibrada? ¿Pensáis que servirá, tal como está diseñada, como una “red de emergencia social” contra la exclusión?

ACTUALIZACIÓN 19.01.2009_22:32: El Correo recoge la presentación de estas medidas. También en la WEB de Ezker Batua-Berdeak lo cuentan. Pero aquí os lo conté antes…;-)

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11 respuestas a [Hipoteca + Paro] = [Intervención pública + Alquiler].

  1. Almudena dijo:

    De entrada, suena muy bien. Y me alegra que salga del País Vasco y de la Consejería con la que te relacionas. Enhorabuena, Fernando.
    ¿Habrá dinero suficiente para comprar tanto? ¿Tenéis hechas previsiones?
    ¿Esta medida es sólo para primeras viviendas? Supongo que sí, pero…
    ¿Qué piensan las personas afectadas?

  2. La crisis se está cebando como siempre, con la parte más débil de la sociedad. Y mientras los gobiernos inyectan miles de millones de supuesta liquidez a bancos y corporaciones privadas, en el Depa…

  3. Bengoetxe dijo:

    Fernando, la idea me parece fantástica, al menos por tres motivos:
    – porque ahonda en la política y la cultura del alquiler
    – porque recupera el concepto de bien de uso para la vivienda.
    – porque saca la vivienda del circuito privado (persona hipotecada-banco)y la mete en el circuito público.
    Si quieres vivir en esa casa puedes seguir viviendo en alquiler, incluso puedes recuperar la propiedad, pero en este caso lo que recuperas es un bien a un precio tasado. Fantástico. Sois la leche. No sabes el orgullo que siento de haber pertenecido a ese grupo tan escogido, que en lugar de trabajar para una multinacional (ya les gustaría a muchas multinacionales tener un equipo la mitad de preparado y creativo) trabaja con sensibilidad en favor de la gente más necesitada.
    Esperemos que no sean muchas las personas que necesiten esta medida pero creo que es una propuesta muy razonable. En todo caso, tengo alguna dudilla (es que el modelo no es precisamente sencillo): ¿qué pasa cuando alguien tiene una hipoteca que no puede pagar pero que es sensiblemente inferior a la valoración de la vivienda? El banco va a querer quedarse con la vivienda para venderla, ¿no? Estaría bien que pusieses un ejemplo con números.

  4. fernando_mh dijo:

    Gracias, Almudena.
    La previsión respecto al número de personas que se acogerían a esta medida es pura elucubración, porque aún no tenemos datos de demanda real (como es lógico), pero no esperamos que sea demasiado numerosa (todavía). Mucho tendrán que empeorar las condiciones de coyuntura (el paro, sobre todo) para que sea una medida frecuente, aunque por prudencia hemos hecho previsiones pesimistas. Sin prejuzgar que sea la cifra final de personas que se acojan a este “salvamento de emergencia”, si se produjera el incremento esperado del paro en un +3%, y cruzamos este dato con las previsiones de ejecuciones hipotecarias (25.000, aprox, durante 2.007 en todo el Reino, y previsiblemente, el doble en 2008 y algo más en 2009), todo lo que pasara de 500 casos en Euskadi sería un desastre económico de primer orden, que no sólo afectaría al presupuesto necesario para atender este asunto de la vivienda, sino que desbordaría todos los recursos disponibles para atender a esas personas en otros ámbitos (subsidios de desempleo, servicios sociales, disminución de recursos públicos vía fiscal,…)
    Aunque no le he dicho antes, sólo es aplicable esta medida a la primera vivienda o vivienda habitual. O sea, no se aplicaría si alguien tiene otra vivienda en propiedad.
    Las personas afectadas todavía no podemos saber qué opinan: la propuesta la ha hecho pública esta misma mañana el consejero. Es demasiado pronto para saberlo. Por ahora me conformo con saber lo que opináis vosotros…

  5. fernando_mh dijo:

    Me vas a conseguir sonrojar, Bengoetxe. Gracias por tus halagos, que son de efecto boomerang 😉
    La dudilla no es trivial. Lo hemos pensado. ¿Qué pasa si un hipotecado compró por 300.000 y “sólo” debe 100.000€? Pues que no le va a salir a cuenta (no va a querer, ni de coña) calificar su vivienda como VPP, ni él ni su banco. Para conseguir financiación para una deuda muy inferior al precio de compra el “precio” a pagar (la calificación como protegida, y la venta y “publificación”/intervención permanente sobre ese bien) es demasiado alto. Tampoco el banco accedería a la QUITA imprescindible para que entre en el circuito.
    Razonablemente, no es de esperar que ese caso se nos presente para solicitar nuestra ayuda: sería mucho más fácil -y por otro lado, más “rentable”– vender la vivienda o ejecutar la hipoteca, para saldar la deuda, antes de “devaluar” la vivienda con su calificación, primero, y pasar al régimen de tenencia de alquiler, desde el estatus de propiedad.
    El problema -y cuando vemos de mayor aplicación nuestra medida- es precisamente en el caso contrario: cuando lo que se debe es prácticamente todo el valor de mercado o precio de compra de la vivienda (ojo, estos dos conceptos no tienen por qué coincidir, en estos tiempos). Cosa, por cierto, muy frecuente en todas las hipotecas de menos de cinco años de antigüedad, dado que la amortización de los primeros años de vida de la hipoteca es prácticamente despreciable. En estos casos -no en todos, pero en una parte de ellos- sí compensará aceptar la ayuda del gobierno para pasar a alquiler con opción a compra previa quita de deuda con el banco, calificación como protegida y reducción de deuda y valor.
    Sobre todo será aplicable cuando la situación de paro subjetiva se cruce con la situación objetiva deflaccionaria de los precios de vivienda: ahí cobra todo su sentido la quita y el paso al alquiler social.

  6. Jakot dijo:

    La idea me parece brillante.
    Lo primero: Se trata de una idea concreta y no de cantos de sirena sin transfondo como esos que escuchamos con demasiada frecuencia. (Y más ahora que las elecciones están al caer)
    Segundo: Como dice Bengoetxe permite sacar viviendas del circuito privado metiéndolas en el público.
    Tercero: Queda de manifiesto que pueden existir medidas sociales muy alejadas de cheques en blanco a la banca.
    Por contra, la duda que tengo es: ¿Aceptarán los bancos una quita del 20%. ¿Que opina el sector bancario de VISESA? la BBK, Kutxa, Vital y Caja Laboral

  7. jose antonio lopez m..... dijo:

    esta muy bien la idea..pero llegara tarde en mi caso…me subastan el piso el dia 26/01 por una deuda de 12000€,sin querer negociar el banco, cuando mi piso esta tasado en 280000€… un saludo

  8. fernando_mh dijo:

    A las cajas de ahorros vascas -como a cualquier banco- no les hace ninguna gracia hacer “rebajas” o “quitas” en sus deudas, Jakot. Es lógico. A ninguna entidad financiera le gusta perdonar parte de la deuda. Pero estoy seguro de que si la situación llega a ser todo lo desesperada que puede llegar a ser si se cumplen las peores previsiones, todos, repito, todos los bancos aceptarían de buen grado cobrar el 70 ó el 80% de su deuda si la alternativa es no cobrar nada, nothing, rien, ezer. Cero patatero (perdón por la maldad: Zero Zapatero). Lo único que estamos haciendo es adelantarnos a esa situación desesperada, proponiendo un “paracaídas”. Te puedes romper una pierna o una costilla cuando aterrizas de un salto en paracaídas. Pero no te matas. Pues eso.

  9. fernando_mh dijo:

    Lamento que lleguemos tarde en tu caso, jose antonio, pero, ya que estamos… dime, ¿estarías dispuesto a aceptar este “quid pro quo”? ¿Venderías tu vivienda al gobierno por un 25% menos de su precio escriturado (ojo, no de su valor de tasación, eh, de su precio escriturado, que por poner un ejemplo, vamos a suponer que es el mismo de tasación que citas, 280.000€), o sea, 210.000€ (el máximo precio de una vivienda tasada autonómica), a cambio de seguir viviendo en esa vivienda en alquiler por, pongamos, 450€ al mes, y calificando la vivienda DE POR VIDA como vivienda protegida (o sea, con derecho de tanteo y retracto para las posteriores transmisiones por el precio máximo legal)?
    Me interesa tu respuesta: es un indicador -no estadístico, claro, pero real y concreto- de lo que preguntaba en un comentario anterior Almudena.

  10. Natxo dijo:

    Y qué decir de la noticia de hoy: “Lakua corrige a Madrazo y precisa que el plan de recompra de pisos no está definido”. (http://www.deia.com/es/impresa/2009/01/21/bizkaia/gizartea/530618.php).
    Todo esto a menos de mes y medio para las elecciones, suena a ELECTORALISMO…
    En definitiva, FALTA DE SERIEDAD Y CREDIBILIDAD, igual que con la Ley de Vivienda, que se acabó remitiendo a la Cámara cuando el Parlamento estaba ya disuelto. 8 años llevan en el Gobierno y no han sido capaces de aprobarla…
    Me parece perfecto que desde el Departamento de Vivienda se actúe (llevan 8 años intentándolo sin éxito) para resolver el principal problema de la juventud vasca, pero nos parece poco serio anunciar unas medidas que van a depender exclusivamente de la voluntad de las entidades financieras, máxime cuando no se han molestado en negociarlo previamente con ellas.

  11. fernando_mh dijo:

    El Departamento de Vivienda no ha dejado de proponer y poner en marcha medidas en toda la legislatura, Natxo, de principio a fin. Si esta fuera la única propuesta en los últimos ocho años que lleva Ezker Batua-Berdeak en el Gobierno, podrías decir eso del “electoralismo”. Pero sabes -supongo- que no es así. Y que lo que prometemos lo cumplimos. Mira este artículo de leolo: ahí explica, mucho mejor que lo que yo podría hacer, todo esto. La credibilidad no la da la época en la que se hagan las propuestas, sino el resultado efectivo de las políticas realizadas. Otro ejemplo: mira este gráfico, y dime si no tenemos suficiente credibilidad y legitimidad para hacer propuestas.
    Respecto a la negociación con las cajas, me remito a la anterior contestación a Jakot en el comentario nº 8: claro que lo hemos intentado negociar (no te creas todo lo que ponga en los periódicos ;-). El problema es que los bancos fundan su “negocio” en no perdonar ni un euro (si pueden). Pero en tiempos de crisis, si ésta es grave, la cosa es distinta. A situaciones excepcionales, medidas extraordinarias. Mira lo que pasa en las quiebras de empresas, y llévalo al campo de las microeconomías domésticas.
    Justicia, justicia social.

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