El precio del suelo, FerrariLandia, la anomalía alavesa y las tres falacias liberales.

el mundo de color pistachoEl precio medio del suelo en las ciudades de más de 50.000 habitantes ha bajado en toda España, pero en Vitoria-Gasteiz la estadística muestra la tendencia contraria. Mientras la media española ha bajado el último año un 7,7%, en Gasteiz ha subido casi el doble, el 14,7%, y su precio unitario -por encima de los 1.000 € por metro cuadrado- supera el de ciudades como Madrid, Barcelona o Zaragoza.

Dos cuestiones previas terminológicas o fijación de variables de contorno: doy por supuesto (en las noticias de prensa no lo dicen, pero parece evidente) que estamos hablando de precio (no valor) de suelo urbano (con todos sus servicios, preparado para edificar, sin más requisito que solicitar licencia) residencial (para vivienda) libre (no protegido). Y preciso todo esto porque para poder entender de dónde viene la anomalía alavesa que ahora veremos es importante.

En Vitoria casi el 75% de las viviendas que se construyen y que se han construído en los últimos años son de VPO, y una buena parte de ellas en alquiler social. No digo que los planes establezcan la obligatoriedad de hacerlo, porque esto es así en toda Euskadi (el 75% en urbanizable y el 40% en urbano), por ley, sino que efectivamente es así, que las licencias de edificación que se conceden están están en esa proporción: tres de cada cuatro viviendas son VPO. Este caso de Gasteiz es único en todo el Estado. No conozco (agradecería otras referencias, incluso aunque contraríen mi tesis) ninguna capital de provincia que se acerque -ni de lejos- a este porcentaje REAL de producción de VPO.

fachada al cierzoEl caso es que como sólo el 25% de suelo del total disponible es “libre”, no protegido, es lógico que sea más caro. Y tanto más caro cuanta más VPO se produzca. Pero no porque la VPO encarezca la vivienda libre, no. Esta falacia ya la desvelamos y demostramos lo falso y tendencioso de su enunciado, aunque luego volveremos sobre ello. Como la patronal cuando pide más “flexibilidad”, menos regulación y más facilidad para despedir trabajadores y dice que estas medidas “flexibilizadoras” fomentan el empleo.

Cuanta más VPO haya en un suelo, al revés, este suelo es más barato. Pero los que no tienen VPO, los restantes, cuantos menos abundantes sean, evidentemente, serán más caros, simplemente por su escasez.

Con un ejemplo seguramente esto se entenderá mejor. Llamaremos SEAT a las VPO y FERRARI a las viviendas desreguladas (llamadas habitualmente “libres” aunque supongan condenas vitales a hipotecas interminables e insoportables).

Imaginemos un país, llamado FERRARIlandia, donde de todos los coches que se venden cada año, el 90% de ellos son FERRARI y sólo el 10% son SEAT. Las piezas, el chasis (el suelo) o el motor de los autos de lujo serán caros, como es lógico, pero menos caros que en el país vecino. En este país limítrofe, SEATlandia, pasa lo contrario: de todos los autos que se venden cada año, el 75% son SEAT (más baratos, asequibles para la mayoría) y sólo el 25% son FERRARI. Aquí se venden menos FERRARIs, claro, y sobre todo ahora, que hay crisis en el sector de la automoción. Pero como hay tan poco mercado de FERRARIs, las piezas de recambio y materias primas escasean y son más caras en SEATlandia que en FERRARIlandia.

metálicaEso sí, a la mayor parte de la población de SEATlandia la compra o el alquiler de su coche le salen infinitamente más baratos que a los ciudadanos de FERRARIlandia. Se endeudan menos para la compra de su coche, o emplean menos parte de su renta disponible para alquilarlo. Así que a la mayoría de la gente en SEATlandia no le preocupa que los chasis de FERRARI suban de precio: tienen su movilidad asegurada, ocurra lo que ocurra con los FERRARI. Sólo si estuvieran en FERRARIlandia estarían preocupados.

Esta metáfora del sector de la automoción extrapolada a la realidad inmobiliaria aporta un argumento más para desmentir la falacia, muy oída y que exactamente inversa al funcionamiento real de este invento inmobiliario, que dice que “cuanto más caro sea el suelo, más caras las viviendas”. Es exactamente al revés. Cuanto más caras sean las viviendas, el precio del suelo podrá ser mayor. Pero no viceversa. Puede darse (y el caso de Vitoria es un ejemplo) el caso de que no esté aumentando el precio de las viviendas libres (al revés, no se vende nada, y lo poco que se vende, hablamos de FERRARI, se vende más barato que hace un año, con rebajas reales de precio) y que sin embargo, el precio del suelo suba (el chásis del ferrari, necesario para poder mantener la producción futura, sigue sujeto a competencia por su escasez endémica, por naturaleza, de esta materia prima).

Además se comprueba que en épocas en las que el precio del suelo baja (por sobreabundancia, o por infrademanda, o mezcla de ambas, o por otras incidencias) tampoco el precio de la vivienda baja. El promotor, compre barato o caro el chasis, vende el FERRARI al precio máximo posible, el precio más alto que un consumidor de FERRARIs esté dispuesto a pagar.

texturas.jpgEsta es la base de una segunda falacia muy fácilmente desmontable: esa que afirma que “la abundancia/liberalización de suelo abarata la vivienda”, o su corolario formulado de manera más neoliberal/antisocial, que “los ayuntamientos especulan con el suelo”. Por muy barato que los ayuntamientos vendieran el suelo, los promotores no reducirán los precios de sus FERRARIs si su precio -como es, por definición- no está regulado. A las pruebas (históricas y recientes) me remito: no tenemos más que recordar qué ocurrió con el precio del suelo y de lavivienda durante los años que siguieron a esa “liberalización del suelo” que llevó a cabo el gobierno del PP en la España Una, Grande y Urbanizable.

La tercera falacia, muy frecuente, que la abundancia de VPO encarece la vivienda libre, ya se ha quedado reducida al absurdo por el simple efecto de la observación de la realidad en Vitoria en los últimos dos años. La producción masiva de VPO ha conseguido frenar las ventas hasta límites imprevistos, de manera que los precios de los no sólo no suben -y por tanto, bajan en términos reales, de euros constantes- sino que incluso bajan en euros corrientes y en promedio.

Por último, hay que tener en cuenta que la serie estadística que ha hecho pública el ministerio de vivienda no es demasiado fiable, dado que el número de transacciones analizadas podría ser bastante bajo, dado el momento de mercado. El dato trimestral podría responder a un “pico” artificial producido por una o dos transacciones muy especiales y concretas. Habrá que corroborarlo en el dato del próximo trimestre.

(Las fotos son de la Ecociudad de Valdespartera, en Zaragora, y las tomé en una visita técnica a principios de este mes de Junio)

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8 respuestas a El precio del suelo, FerrariLandia, la anomalía alavesa y las tres falacias liberales.

  1. El precio medio del suelo en las ciudades de más de 50.000 habitantes ha bajado en toda España, pero en Vitoria-Gasteiz la estadística muestra la tendencia contraria. Mientras la media española ha…

  2. Iñaki dijo:

    Buena explicación. Y buenas fotos, como siempre.

  3. Haran dijo:

    Hasta yo lo he entendido. Vales para todo Fernando; periodista, fotografo, educador…
    Una pregunta (para ver si lo he entendido todo), ¿Qué le pasa a alguien de SEATlandia al que no le hacen un coche a tiempo? Vamos ese que se pone a la cola del concesionario y cuando llega su turno y pide un color le dicen que no hay y que vuelva a esperar otra vez a la cola? ¿Tendrá que buscar otro coche?
    Quiero decir que parece que con los SEAT tenemos todo el problema solucionado y que nos preocupamos más bien poco de los que tienen que cambiar de marca si quieren tener algo con lo que moverse por la vida… y la verdad es que SEAT no soluciona ni de lejos los problemas de la gente. Seguramente será por deformación “pofesional” y si no me gusta ya sé donde está la puerta, pero es que a veces parece que es “si te has comprado un FERRARI mala elección tio, suerte, pero jodete, haberlo pensado antes…”

  4. Ricardo dijo:

    La explicación parece perfecta, pero hay un punto que no entiendo del todo: si hace ya bastantes años que la cantidad de VPO que se construyen en Vitoria es un porcentaje mucho mayor que la media, tanto de la CAV como de todo el Estado, ¿por qué no han empezado a bajar los precios hasta que han bajado también en otros muchos lugares lugares donde no hay tanta VPO?
    Por ejemplo, los datos que aportan el artículo del Diario de Noticias que enlazas cuando hablas de “la observación de la realidad en Vitoria”, hablan del descenso de un 2,8% del precio de la vivienda libre en Álava en el último trimestre del 2007. Pero en ese mismo período el descenso en Gipuzkoa fue del 4,4%. No nos quedemos sólo con los datos que nos interesan.
    Si tu argumentación es correcta, ¿no deberían haber bajado los precios de la vivienda libre mucho antes de que comenzara esta “desaceleración”, “deterioro de la situación económica” o como quiera llamársele?

  5. susana ruiz dijo:

    Hola, Fernando,
    en primer lugar, enhorabuena por la excelente labor divulgativa.
    En cuanto a la cuestión que planteas, y puesto que el suelo es un mercado derivado y no principal, opino que el suelo es más caro porque las viviendas son más caras.
    Y por tanto, a mi juicio, yo veo la explicación de la aparente contradición (subida de suelo, bajada de viviendas) en el otro factor que comentas: que esa estadística de precio del suelo no es fiable.
    Nunca he sabido bien cómo la hacen, pese a haberlo preguntado muchas veces en el Ministerio. Y si se trata de tasaciones, el suelo no suelen tasarlo las Sociedades de Tasación.
    No creo en esa estadística. Me preocuparía más que las viviendas hayan subido, cosa que no ha sucedido.
    Un saludo,

  6. fernando_mh dijo:

    Gracias por los halagos, por vuestra visita y comentarios, Iñaki, Haran, Ricardo y susana ruiz.

    Haran
    , lo que dice la ley es que los poderes públicos deben asegurar el derecho a disfrutar de una vivienda digna. Y a eso es a lo que nos dedicamos. Como siempre, las necesidades son superiores a los recursos, y cuesta dotar de los medios necesarios para cumplir ese mandato. Pero en ciudades como Vitoria-Gasteiz creo que vamos por el buen camino.

    Ricardo
    , como ya decía hace tiempo, la vivienda libre (los “Ferraris”) tienen el precio que la gente pueda pagar. Valga lo que valga el suelo, la renta disponible, el mercado financiero y alguna otra circunstancia han hecho que este “mercado libre” haya experimentado incrementos brutales, incluso cuando se estaba produciendo un volumen importantísimo de vivienda social. O sea, que aunque había mucha producción de SEAT, como había demanda solvente para FERRARIs, los fabricantes de FERRARIs seguían subiendo su precio. La segmentación del mercado (protegido-libre), muy estanco, no ha permitido visualizar el efecto de esa producción de vivienda social sobre el mercado libre, ni tampoco ese efecto ha sido tan fuerte como desearíamos. Pero como las condiciones han cambiado -las de crédito, y la demanda, y la coyuntura general- el estancamiento y hasta el decrecimiento del mercado desregulado se ha dejado notar desde hace un año a esta parte. El efecto de una política intensiva de VPO no es automático ni infalible ni único sobre el segmento libre. Pero tarde o temprano, cuando se aplica con rigor, tiene efecto sobre el conjunto (no sobre cada uno de los segmentos, necesariamente). Y el conjunto, en una ciudad donde la producción de vivienda nueva está dominada por la VPO, es evidente que lo marca la VPO.
    Susana, estoy en parte de acuerdo contigo: seguramente el efecto distorsionador de una muestra limitada en la estadística de compraventa de suelos está en la raíz de esta aparente contradicción. Pero dejando a un lado teorías, fíjate en que no se cumple esa máxima de los mercados secundarios: si el petróleo sube, la gasolina también. Si el suelo sube, ¿por qué baja la vivienda?
    La razón es que el suelo no sólo es un mercado secundario (de hecho, dudo de que se pueda hablar de verdadero “mercado”), sino que propiamente habría que hablar de mercado “retrosecundario”: no es la subida del suelo la que hace subir a la vivienda, como el petróleo a la gasolina, sino viceversa. Pero cuando esta teoría no se cumple -es evidente, por mucho que comparta esa teoría contigo, que en Vitoria no está verificándose esta ley, y por mucho que pueda haber distorsiones estadísticas-, tendremos que buscar otras razones para explicar este comportamiento anómalo. De ahí mi explicación: la anomalía proviene, precisamente -creo yo- de la segmentación tan estanca, de comportamiento casi autónomo de ambos segmentos, y del tamaño relativo no preponderante del “Libre” respecto al “Protegido”. Esta circunstancia (que la parte protegida sea el triple que la parte libre) sólo se da en Vitoria, por ahora. Y es mi explicación a la anomalía.

  7. goliardin dijo:

    El mercado del suelo es un monopolio en manos de los ayuntamientos. Quien compra piso, paga; y es la fuente de ingresos para auditorios, tranvías y demás obras y fastos. Al final el dinero acaba en las empresas, muchas veces a costa de gente hipotecada hasta las cejas que no llega a fin de mes.
    La solución: el alquiler social para cualquiera que lo solicite.

  8. fernando_mh dijo:

    Coincido en el resultado, pero no en el camino que utilizas para llegar al destino, golardin.
    El alquiler social como derecho subjetivo exigible por cualquiera, como el derecho a la educación o el derecho a la atención sanitaria: de acuerdo. No sólo estoy personalmente de acuerdo, sino que colectivamente, como grupo político y como gobierno, estamos intentando que este derecho tenga un soporte legal en esta legislatura en Euskadi -la ley de vivienda-.
    Sin embargo, discrepo de lo del monopolio y los fines de esos supuestos ingresos. Esto que cuentas, goliardin, puede que ocurra en algún caso -sobre todo fuera de Euskadi- como aberración del sistema, gracias a que las personas que dirigen empresas y ayuntamientos no cumplen las “reglas de juego”. Pero respecto a los fines del patrimonio municipal del suelo, al menos en la Comunidad Autónoma Vasca, lo tenemos claro. Pero este es otro tema, que hemos tratado en otras ocasiones.

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