El alquiler en tiempos difíciles: Amsterdam y la intervención total.

zuidoostamsterdam02.jpgRecientemente he participado en un viaje técnico-institucional para conocer las políticas de vivienda que se están poniendo en práctica en Suecia y Holanda. Hace unos días comentaba aquí alguna de las cosas que más me llamó la atención de lo que pudimos ver en Suecia, las cooperativas en alquiler-propiedad. Esta otra es la realidad que he podido captar, dibujada en trazos gruesos, sobre la situación de Holanda en materia de vivienda:

La demanda de vivienda triplica a la oferta disponible.

La opinión pública no está dispuesta a sacrificar los pocos espacios libres naturales que quedan sin colonizar de su territorio para resolver el problema de acceso a vivienda. A pesar del evidente desequilibrio entre oferta y demanda, la ciudadanía holandesa valora por encima de cualquier otra consideración la conservación del medio ambiente para las generaciones futuras y el mantenimiento de los territorios no urbanizados. Las promociones inmobiliarias en la región de Amsterdam, en consecuencia, son de dos tipos posibles: o bien consisten en rehabilitación-demolición-reconstrucción (suelos ya ocupados que se regeneran y actualizan) o bien ocupan terrenos ganados al mar, mediante las conocidas técnicas de relleno (polders) en las que los neerlandeses son los mayores expertos mundiales (la necesidad hecha virtud).

– La densidad de población en Holanda es la más alta de Europa.

zuidoostamsterdam01.jpg– La vivienda es considerada públicamente como un requisito social, no como un bien de mercado (al menos, no está valorada esencialmente como un bien de cambio, sino por su valor de uso)

– Los precios medios de adquisición de vivienda son más bajos que en España. Las rentas de alquiler, comparativamente respecto al nivel de vida holandés, también.

– Menos del 23% del parque de vivienda está ocupada por su propietari@. O lo que es lo mismo, más del 77% de las viviendas están ocupadas en alquiler. De hecho, en Amsterdam se han puesto como “objetivo” (difícilmente alcanzable, dada la inercia histórica desde las leyes holandesas de vivienda, de 1.902) llegar a un 35% de propietarios en los próximos años. Igual que en Suecia, o como pasó anteriormente en Gran Bretaña, los actuales gobiernos conservadores holandeses opinan que es mejor que haya mayor número de propietarios para la estabilidad del sistema, aunque vaya en detrimento de la protección social de l@s más desfavorecid@s.

Más de la mitad (51%) del parque de vivienda de Amsterdam es alquiler social, público. En el conjunto de Holanda este porcentaje se reduce a “sólo” el 35% (compárese con el ridículo 1% español). Así que al “giro a la derecha” (menor protección social) que proponen los actuales gobernantes todavía le queda mucho, mucho trecho por recorrer hasta llegar a nuestros estándares mediterráneos.

Todo el suelo de la región de Amsterdam es público. Todas las construcciones, públicas o privadas, se autorizan en el régimen de “Derecho de Superficie“, que ha de renovarse cada 50 años y generan un canon hacia la administración por ocupar el suelo, que tiene la consideración de recurso público, igual que el aire, el mar o los ríos. En el caso holandés, donde gran parte de los nuevos suelos han de ganarse al mar, mediante complicadas técnicas de relleno y obras públicas costosísimas, este sistema tiene todavía más sentido.

zuidoostamsterdam03.jpgEste es el panorama, dibujado a brochazos, que se puede percibir en Amsterdam y en gran parte de Holanda, complejo, muy distinto al que vivimos por acá, pero igualmente complicado para quienes necesitan acceder a una vivienda y ven su derecho obstaculizado o al menos controvertido.

Ante esta situación, el ayuntamiento de Amsterdam (que cuenta con amplia autonomía en la gestión de políticas de vivienda) ha optado, desde hace ya muchos años, por la INTERVENCIÓN TOTAL. Esto se traduce en que toda la vivienda en alquiler, de propietarios privados o titularidad pública, está intervenida en cuanto a:

Su precio unitario: está limitado el precio que se puede cobrar por metro cuadrado en cada zona de Amsterdam. En una zona relativamente céntrica el precio puede rondar los 100 €/m2 por año, unos 500€/mes por un piso de 60 m2.

zuidoostamsterdam04.jpgLa renta en relación con los ingresos del inquilino: los inquilinos con ingresos inferiores a 35.750 €/año tienen prioridad en el acceso a pisos con alquileres inferiores a 400 €/mes. De la misma manera, existen limitaciones a los precios que se pueden cobrar (en alquileres públicos y privados) en función de los ingresos de los inquilinos.

Sus ocupantes: aunque se lo pudieran permitir (por su renta), las viviendas de más de 60 m2 están reservadas a unidades convivenciales de 3 o más personas. A su vez, los pisos de más de 80 m2 están reservados para familias de 5 o más personas. (Hay que hacer notar que el tamaño medio de las viviendas holandesas es bastante pequeño: más de la mitad tienen menos de 60 m2, y las mayores de 80 m2 son, casi en exclusiva, viviendas unifamiliares; sólo el 23% del total del parque son mayores de 80 m2)

El acceso al alquiler: el sistema de acceso de los inquilinos a los pisos de alquiler está fiscalizado y gestionado por una entidad municipal, que asigna a cada solicitante una vivienda en riguroso orden de lista de espera (excepto realojos de habitantes de edificios demolidos por rehabilitación urbana, o urgencias sociales o médicas). El sistema se gestiona mediante una WEB (woningnet.nl) y una publicación tipo periódico de anuncios de tirada quincenal, donde aparecen todos los pisos en alquiler de la comarca de Amsterdam. Un sistema informático adjudica de manera automatizada, cada 14 días, las viviendas vacantes, seleccionando por orden de inscripción a los solicitantes que cumplen los requisitos de rentas y número de personas. Cada solicitante puede inscribirse en hasta tres viviendas en cada adjudicación bisemanal.

zuidoostamsterdam05.jpgLa situación del acceso a la vivienda es tan seria -tan grave- que para determinadas zonas céntricas de Amsterdam el tiempo de espera para poder alquilar una vivienda es de SEIS AÑOS. Claro, que si te desplazas a zonas menos céntricas o peor comunicadas con el centro este tiempo de espera se reduce a menos de un año. Sin embargo, siendo la necesidad de vivienda tan evidente, y el desequilibrio entre oferta y demanda tan claro, los precios se han mantenido en valores bastante razonables. Un buen porcentaje de estas viviendas en alquiler (públicas y privadas, sin distinción) tienen rentas por debajo de los 400 €, precio bastante asequible para el nivel de vida medio neerlandés. La razón, evidente: la intervención pública. Y que -además- por aquellas latitudes parecen menos bien vistos que por estos lares la picaresca y el fraude.

Por supuesto, nuestros homólogos neerlandeses en esto de la gestión pública de la vivienda ponen los ojos como platos y no entienden qué es eso de la vivienda vacía. Ponen cara como de que no entienden nada y preguntan, entre incrédulos y sorprendidos… “¿Pero… para qué va a tener nadie una vivienda vacía, con la cantidad de gente que hay necesitada de vivienda?”. No lo entienden. Además de la incomprensión social respecto a esta conducta insolidaria (y absurda, por lo económicamente derrochadora de recursos), existen leyes en vigor que penalizan el mantenimiento de viviendas sin ocupar en Holanda, como es lógico.

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(Las fotos provienen del barrio de Zuidoost, el Sureste de Amsterdam, en pleno proceso de rehabilitación-reconstrucción, y las tomé durante el mes de Noviembre de 2007).

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10 respuestas a El alquiler en tiempos difíciles: Amsterdam y la intervención total.

  1. Susana dijo:

    Hola Fernando,
    Muy bueno tu post, deja ver muy bien la situación de la vivienda en Amsterdam. No obstante me gustaría hacer un par de puntuaciones, si no te importa. Más que nada para evitar esa mistificación a la que se tiende cuando se habla de Holanda y su urbanismo.
    – En primer lugar hay que hacer una diferencia entre la vivienda privada y la social a la hora de decir que no se ve como un bien de mercado. Esto no es del todo así, la vivienda privada sí que tiene un valor de mercado y eso se ve reflejado en los precios de las casas situadas en el centro (zona de los canales) dónde estos suben rápidamente a los 800.000 euros debido a su ubicación.
    – Alrededor del 80% de la vivienda en Amsterdam es de alquiler, un 50% es alquiler social, el resto privado. Entre estos dos tipos de alquiler hay un mundo de diferencia, si en el primero (el social) estás pagando 600 euros mensuales por una vivienda de unos 80m2 más o menos céntrica, en el segundo (el privado) ya te vas a los 1.200-2.000 euros por los mismos 80m2.
    – Hace 10 años, en Amsterdam el 88% era vivienda de alquiler, este porcentage ha disminuido debido a la construcción de vivienda privada. La mayor parte de este porcentage se ve reflejado en bloques de viviendas.
    – En Amsterdam, a diferencia de Rotterdam, La Haya o Utrecht se encuentra también la mayor cantidad de viviendas pequeñas, 2 de cada 3 viviendas tiene un máximo de 3 habitaciones (en el número de habitaciones se incluyen la cocina y el salón/comedor, lo que significa que son viviendas de un dormitorio o dos si la cocina se encuentra abierta al salón).
    – La lista de espera para obtener una vivienda de alquiler social no es de 6 años sino de 10.
    – Esta falta de vivienda hace que surja la expeculación, no en la venta sino en el alquiler. Al tener que esperar 10 años para obtener una vivienda se ofrecen habitaciónes de alquiler privado por unos 300-500 euros los 20m2. Esto resulta inpagable para muchos estudiantes o gente que viene a trabajar por un par de años.
    – el que todo el suelo de Amsterdam sea público y el que el alquiler de viviendas esté prácticamente monopolizado por estas cooperativas también tiene sus problemas: en el momento en el que una cooperativa decide vender o renovar las viviendas para subir el precio del alquiler, sus inquilinos tienen que buscarse otra casa. Para ello se les da prioridad a la hora de acceder a una vivienda pero se les obliga a dejar su entorno (en grandes masas) para tener que volverse a adaptar a otra situación (escuelas, trabajo, etc.). De esto se hace uso sobre todo en los barrios “problemáticos” donde hay una gran tasa de inmigración.
    – la penalización nobrada por tener una segunda vivienda es que hay que pagar muchos más impuestos, sin importar se la tienes en Holanda o en el extranjero.
    En Holanda el riesgo que se corre al tener una vivienda vacía no es que te penalicen, sino que se la apropies los okupas. Cosa que no está penalizada y que se ve con relativamente buenos ojos desde los puestos políticos.
    – Un punto es que el ayuntamiento quiere evitar la especulación con la vivienda de alquiler privada (alquilándose por precios exorbitantes a turistas por un par de semanas durante todo el año) prohibiendo a los particulares que alquilen la vivienda por menos de 6 meses al año.
    Bueno, creo que esto es todo… me parece fabuloso el poder realizar ese tipo de viajes para ver cómo se hacen o se pueden llegar a hacer las cosas más allá de las froteras y hacer estudios comparativos.
    Graciás por publicarlos!
    Un saludo.

  2. Juan dijo:

    Le agrego algo mas al comentario de Susana. Que “La opinión pública no está dispuesta a sacrificar los pocos espacios libres naturales…”, suena muy simplista, si tenemos en cuenta que a la vez esa misma sociedad pide “casa con jardin” para vivir. Holanda tiene mas de 16 millones de habitantes, sin embargo sus tres ciudades mas grandes no pasan del millon c/u. Entonces, donde estan los habitantes? La respuesta es que los holandeses no habitan en las ciudades, sino en los suburbios y pequenos pueblos de ‘casa con jardin’. Como se defiende entoces el espacio verde en esta contradiccion?

  3. leolo dijo:

    Ver como se hacen las cosas en otros sitios y apreciar cuestiones interesantes no equivale ni a idealizar esos modelos ni a pensar que todo es importable. Me da a mi que muchos cuando se ponen ejemplos de buenas prácticas basculan entre entender que ese ejemplo que se pone no es perfecto (cosa que nadie dice) y entender que allí las cosas están como aqui con mínimos cambios (cosa que es, sin más, un chiste). Tenemos que desarrollar nuestros propios modelos, pero tener los ojos y orejas bien abiertos para los ejemplos interesantes. Y Holanda lo es. ¿O no?

  4. fernando_mh dijo:

    Muchas gracias por tus aportaciones y puntualizaciones, Susana, que nos ponen en una realidad más certera, con luces y sombras. Claro que, como dice Juan, y yo ya había avisado al principio del artículo, este apunte era “de brocha gorda”, algo simplista, dibujado con trazo grueso, y hay matices que se escapan. Máxime cuando quienes nos han informado allá, nuestras fuentes de información, están de manera directa o indirecta involucrados en las políticas de vivienda públicas, y por tanto, no son neutrales o imparciales, y, como es esperable, nos han enseñado lo que mejor funciona, y no han resaltado las disfunciones del sistema. Tampoco yo, cuando viene una visita a mi casa, la recibo en el rincón más sucio o desordenado de mi casa. Es entendible.
    Como ejemplo de una de esas disfunciones, y como bien dice Juan, es curiosa la esquizofrenia social que supone querer conservar el medio natural a toda costa y sin embargo aspirar a vivir, en la mayor parte de los casos, en viviendas unifamiliares con jardín, que ocupan más territorio que las soluciones habitacionales plurifamiliares. Ya hemos hablado aquí de las contradicciones a las que nos lleva el “Urban Sprawl”, el urbanismo disperso, el modelo de ciudad extensay los males que acarrean las políticas que incitan a la baja densidad residencial.
    Sin embargo, incluso admitiendo algunas disfunciones, esquizofrenias y contradicciones que produce el sistema holandés, he de reconocer, como dice leolo, que es un modelo del que podemos aprender muchas cosas. Al menos, las buenas, que son muchas, por lo que vimos allá.
    Gracias a los tres por vuestras valiosas aportaciones, que nos hacen descender al terreno de la realidad desde el limbo etéreo de las generalidades y los principios generales.

  5. Susana dijo:

    Hola leolo, que Holanda es un ejemplo interesante a estudiar nadie lo duda, pero tal y como dice Fernando en nuestra casa nunca vamos a mostrar los rincones desordenados (el ejemplo de Juan me ha parecido muy acertado). Con Holanda hay que tener en cuenta que desde los años ´80 ha tenido, y tiene, un marketing realmente bueno a la hora de exportar su imagen, de ahí la “mistificación” de la que hablaba.
    Así que nunca va mal ver las dos caras de la moneda para poder ser un poco más crítico con lo que se ve, se oye y se lee, no te parece?
    Estoy totalmente de acuerdo en que es necesario desarrollar modelos propios que respondan a las necesidades de cada ciudad, región o país, ya sólo la cultura y la forma de vivir la ciudad difiere enormemente de país a país -o incluso por región- por lo que como dice leolo, no todo es importable.
    Un saludo a todos!

  6. leolo dijo:

    Susana, coincido con tus apreciaciones. Y en el caso español ¿tu por donde tirarias? ¿Que tipo de cosas crees que hay que hacer en materia urbana? En España también hemos invertido mucho en publicidad (el turbourbanismo levantino, andaluz, madrileño …), pero creo que ese no es el camino. ¿Porque camino crees tu que merece andar en nuestro caso?

  7. Susana dijo:

    Hola leolo perdona el retraso en dar respuesta, he estado un par de días de viaje.
    La verdad es que no se que por qué camino se tendría que seguir, sinceramente no conozco mucho la situación urbanística en España. He leido con mucho interes unas ponencias que me pasó fernando sobre el caso urbanístico de Valencia y el holandés (se me hace raro comparar una ciudad con un país) y ponencias de Jose Manuel Naredo y José Fariña entre otros sobre los problemas urbanísticos actuales, pero de ahí a poder dar una opinion bien fundada y tan general…
    Para que te hagas una idea, yo soy de Huesca y hace poco leía que el gobierno de Aragón ha dado la luz verde para construir un complejo (de casinos, campo de golf, hoteles, viviendas, etc) monstruoso que recibirá –cuando esté finalizado- entre los 24 y 34 millones de visitantes anuales. Tengo entendido que se ha pedido a los arquitectos que se tenga en cuenta el medioambiente a la hora de realizarlo…
    Pero creo que se me escapa algo porque no entiendo cómo piensan transportar a los 70 o 90 mil visitantes diarios sin que esto tenga consecuencias para el medio ambiente… cuántos aviones tienen que poder llegar a Zgz, Madrid, Barcelona o Valencia más los trenes, autobuses y coches para llevarlos y traerlos? Mas el tema de la gran cantidad de agua que se va a consumir y la basura que se va a producir. Por no hablar de las consecuencias a nivel social.
    Se que esto no tiene que ver con la vivienda social, pero si con una situación urbana que se va a crear de la nada y que seguramente va a tener mucha influencia en su entorno…

  8. fernando_mh dijo:

    Precisamente de ese proyecto de “Las Vegas” versión Los Monegros, Gran Scala, me había propuesto escribir un apunte uno de estos días, Susana. Aún no he tenido tiempo, pero ya te adelanto que me parece una aberración urbanística, medioambiental y social.
    Y además, una horterada de mucho preocupar.

  9. Susana dijo:

    Estaré atenta entonces!
    Un saludo!

  10. sensato dijo:

    En 1978 las viviendas costaban 31 veces menos que ahora y los tipos de interes eran del 18%. Nos estamos empobreciendo y si no cambia la cosa se habla de una posible ruina.

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