No estoy muy al tanto del precio de las alfombras más caras del mercado, pero de un vistazo muy rápido parece que lo más de lo más (seda, un millón de nudos por metro cuadrado, hechos a mano, 2,40×1,65m) viene a salir por unos 4.500 Euracos del ala, o lo que es lo mismo, para la comparación, algo menos de 1.200 € por metro cuadrado.
Pues resulta que debajo de nuestras casas, bajo los cimientos, en el suelo, bajo la vivienda de cualquiera de nosotr@s que habite en una de las ciudades de mi entorno (Donostia, Bilbao, Siberia-Gasteiz, Iruña) tenemos una de esas preciosas alfombras iraníes, enterrada, pero mucho, mucho más cara. Bajo el suelo, bajo nuestra casa, hay una especie de alfombra (el sobreprecio del suelo), que cuesta (no lo vale, pero lo cuesta), más de 8.000 € por metro cuadrado. Más o menos, como una alfombra compuesta por billetes de 100€, uno al lado del otro. Pero enterrada. Me explico…
El suelo sobre el que se asienta cualquier edificio tiene un precio de mercado que se calcula como resíduo entre el precio de venta de los edificios que van encima y lo que cuesta construirlos. Esto, que es un absurdo económico y social, lo miremos por donde lo miremos, provoca que el suelo se encarezca artificialmente en el mercado, cuando su valor, (entendiendo como «valor» el verdadero y real valor de cualquier materia prima o elaborada utilizada en un proceso productivo: su coste de extracción o producción más su manipulación incrementada con el beneficio industrial de éstos), es ridículo. Vamos a verlo con un ejemplo, y creo que tod@s me entenderéis.
Pongámonos en el caso típico de un bloque de viviendas, en una zona también típica de cualquiera de las ciudades antes mencionadas. El suelo necesario para construir, pongamos, un bloque de 50 viviendas, es de unos 10.000 m2, una hectárea, en bruto, en su situación inicial (campo de lechugas, en general, o de patatas, si es en Gasteiz ;-), sin urbanización, ni accesos, ni servicios. El valor de este suelo, calculado como se calculan estas cosas que sirven para ganarse la vida, por las rentas potenciales (viendo la productividad que se podría generar con una explotación agraria sobre ese suelo) resultaría de unos 5 €/m2, como media referencial, sean lechugas o patatas sus productos finales.
Para poder promover el edificio donde vivimos se ha tenido que proceder previamente a urbanizarlo: antes incluso de construir, se tienen que mover y descontaminar tierras, tender las redes de agua, alcantarillado, luz, teléfonos, gas,… explanar y pavimentar viales y plazas, poner el mobiliario urbano,… y además hay que reservar y ceder al ayuntamiento, en cada área donde se va a urbanizar y construir casa, unas parcelas dedicadas a zonas verdes, equipamientos -colegios, centros de salud,..- y todo eso, más el beneficio industrial que quien ejecuta todos esos trabajos, pongamos por caso (es un ejemplo, una media que tiene una dispersión enorme, pero pongámonos en el ejemplo), cuesta unos 100€ por cada m2 de suelo «bruto» (de campo de lechugas), en total, aproximadamente 1.000.000€ de coste, aunque finalmente tendremos, en vez de los 10.000 m2 iniciales, un resultado que es un solar «edificable», urbanizado, que tomando las alturas típicas de nuestros edificios de viviendas más habituales (planta baja y cinco plantas altas), nos quedará reducido a unos 833 m2 para construir nuestras cincuenta viviendas, por un coste de suelo más urbanización de unos 1.050.000 €.
Además, y también antes de construír, el propietario del terreno inicial -o el promotor que se subrogue en sus derechos- deberá ceder al ayuntamiento, en concepto de «recuperación hacia la comunidad de las plusvalías generadas por el planeamiento», el 10% del aprovechamiento lucrativo que el plan urbanístico permite. Haciendo números, resulta que entre el valor inicial del suelo (recordemos, 5€/m2), el coste de las obras de urbanización (a unos 100€/m2) y otros conceptos de coste y cesión, el solar ya urbanizado nos ha costado unos 1.200.000 €, redondeando, unos 120 € por metro cuadrado original de «patatal»; si aplicamos la repercusión de ese coste sobre la superficie edificable, de solar «privatizable» y «construíble», veremos que los 1.440 €/m2 que resultan tampoco son desorbitados, y si lo aplicáramos a la parte proporcional de cada vivienda (1.200.00 / 50 = 24.000€) tampoco parece algo desproporcionado a los costes totales de cada vivienda, cuatro millones por barba.
Sin embargo la perversión del sistema de cálculo residual hace que todo se trastoque. El suelo urbanizado no «vale» lo que «cuesta» producirlo, sino que la legislación vigente, y el mercado por tanto, fija su precio en función de su expectativa y el resíduo entre ventas y coste de producción.
Aquí esta el absurdo, propio del teatro de Ionesco:
Si las viviendas fueran «libres» (inciso terminológico: «libres» en cuanto a que no están sometidas a limitación administrativa sobre su precio; me resulta doloroso llamar libre a algo que te obliga a endeudarte de por vida y encadenarte a una hipoteca o pagar alquileres del 75% de tu salario: más bien es una condena), el precio de venta promedio en estas ciudades, de unos 5.000 €/m2 construído -unos 60 Millones de las antiguas pesetas por unidad- hace que, al calcular el resíduo entre el precio de venta, (minorado como se debe con los gastos necesarios para la promoción y el beneficio del promotor, según una fórmula oficial y reconocida), menos el coste de construcción -que viene a ser de unos 750 €/m2 para unas calidades medias- el precio de mercado de ese suelo sería no de los 1.200.000€ que cuesta producirlo y pagar su valor inicial, sino de… ¡¡¡ 8.000.000€ !!!. 9.600 € por cada metro cuadrado de solar. Veintisiete milloncejos de pesetas por vivienda. Casi la mitad de su precio.
El precio que un promotor debería pagar al de las lechugas (o al de las patatas, siendo alavés), en vez de los 50.000 € que valía inicialmente, (a razón de 5 €/m2 bruto) supone una plusvalía (para el lechuguero o patatero) del 16.000%. (el 16000%, no el 16%, habéis leído bien)
Y a lo que íbamos: bajo el bloque de viviendas, enterrada, hay una cosa intangible, diferente del suelo propiamente dicho, generada únicamente por la decisión de la comunidad de que sobre el patatal se pueda construir, cuyo precio responde a la diferencia entre 9.550 y 1.440 € por cada metro cuadrado. O, visto de otro modo, es como si bajo cada una de nuestras viviendas tuviéramos enterrada una alfombra que cuesta, en el mercado -precio- unos veintisiete millones de pesetas, pero que vale (valor, coste de producción, de materias primas, mano de obra y beneficio industrial) sólamente cuatro millones.
Despojando el «precio» del suelo especulado del «valor» real del suelo urbanizado, [9.550-1.440= 8.110 €/m2], este sobreprecio es la verdadera madre del cordero, la madre de todas las especulaciones y corrupciones urbanísticas. La famosa plusvalía urbanística. La alfombra mágica subterránea.
Qué desperdicio de alfombra, ¿no?
Por si os interesa profundizar en el tema, y visto desde un punto menos simplificado, menos concreto, más riguroso y teórico, aquí y aquí tenéis un par de artículos anteriores que tratan del absurdo desperdicio fundiario del derecho urbanístico y las valoraciones del suelo.
De cualquier modo, espero vuestras impresiones sobre estos datos, dudas, improperios (Jaizki, te veo venir ;-), aclaraciones o peticiones de éstas, conclusiones, propuestas,… lo que os parezca. Que para eso es este invento, ¿no?
NOTA 1: todos los números y datos utilizados, a modo de ejemplo, son ficticios: no tienen que coincidir, necesariamente, con casos concretos, sino que son datos estadísticos, aproximados o simplificados para hacer comprensible el incomprensible absurdo del sistema urbanístico español y la valoración del suelo. La realidad es, todavía más, mucho más rica en matices…
(Las imágenes -excepto la del billete de 100€, claro- siguen proviniendo, como en los artículos anteriores, de mi último viaje a Valencia, durante los primeros días de Enero de este año: se trata del Museo de la Ciencia, de Santiago Calatrava. Y os advierto-amenazo de que todavía me queda alguna más: el edificio no es que sea muy original ni demasiado novedoso, pero hay que reconocer que tiene unas cuantas fotos espectaculares)
arkimia 
Tranquilo Fernando, que no voy a morder. 😉
El ejercicio matemático me parece impecable, únicamente quiero hacer tres puntualizaciones:
1º La plusvalía, al menos en Barakaldo, no es para los dueños del terreno. Habrá que preguntar a concejales y promotores dónde se queda.
2º Las famosas recalificaciones suelen ser origen de escasez artificial de terreno, multiplicando el problema.
3º El sobreprecio del suelo se fundamenta en lo que la gente está dispuesta a pagar por las viviendas. Que a su vez está determinado por la cuota mensual que hay que pagar al banco por ese dinero, independientemente del tipo de interés en el momento de solicitar el préstamo y los siglos necesarios para devolverlo. El precio de la incultura financiera.
@Jaizki: de acuerdo con la tercera puntualización. De la primera no tengo constancia. Por suerte o desgracia no tengo el ¿gusto? de trabajar en ningún proyecto en Barakaldo, pero me suena extraño: ¿una excepción a la regla general? ¿un agujero negro en el hiperespacio especulasuelo?. Máxime con las reservas legales de vivienda protegida vigentes en Euskadi desde 1.994. Porque… ¿Barakaldo Euskadi da, ala ez?
La segunda no la entiendo. Agradecería explicación complementaria.
Fernando, cuando quieres te explico en detalle los atropellos realizados en cierto municipio de la margen izquierda. Los terrenos en reserva del ayuntamiento, las reparcelaciones a gusto del mismo, los proyectos que obligan a los propietarios a vender a «justiprecio» cuando la promotora alcanza el 51% del terreno necesario, expropiaciones para parque que pasados unos añitos se convierten en lugar de construcción de VPO pero con lonjas de venta libre… y un largo etcétera.
En cuanto a la segunda, en algunos municipios se va recalificando terreno urbanizable con cuentagotas, de esa forma nunca hay muchas viviendas en construcción a la vez lo que reduce la competencia y aumenta el precio.