El agente urbanizador en Euskadi (II): cómo va a funcionar.

recoletosLeySueloSigo con mi intento de explicación simple sobre este sistema innovador de gestión del urbanismo a partir de la nueva Ley de Suelo y Urbanismo de Euskadi. Segundo fascículo: ¿cómo va a funcionar, en la práctica, este sistema?

 

2.    Cómo funcionará el agente urbanizador en Euskadi.

De manera simultánea o posterior a la tramitación del planeamiento de ordenación pormenorizada (plan parcial o plan especial), el Ayuntamiento o cualquier persona física o jurídica, sea propietario del suelo o ajena a él, podrá presentar a su tramitación el PAU (Programa de Actuación Urbanizadora) que contendrá las líneas maestras de cómo acometer la urbanización: en qué plazos, con qué calidades mínimas, y, para el caso de la aplicación del sistema de agente urbanizador, los criterios para la selección de éste. El PAU es, por así decirlo, el “libro de ruta” de la urbanización, donde se marcan los tiempos, objetivos y requisitos que ha de cumplir o que se han de valorar para elegir al concesionario de la obra urbanizadora. 

De hecho, el acto de publicación de la aprobación definitiva (en boletín oficial) de este PAU constituye, a la vez, el banderazo de salida, el inicio de la licitación pública para seleccionar el agente urbanizador. La Ley de Suelo deja cierta libertad para fijar criterios en la elección de agente urbanizador, pero marca algunos criterios mínimos para elegirlo:

  • Compromiso –a su cargo- de destinar a VPP suelos por encima del estándar legal, o de destinarlas al alquiler.
  • Plazos de urbanización más breves o compromisos más rigurosos que los del PAU.
  • Plazos de edificación más breves o compromisos más rigurosos para garantizarlos.
  • Obras más convenientes o mejores calidades –a su cargo- que las del PAU.
  • Alternativas más sostenibles o más eficiencia energética o menor consumo recursos.
  • Compromiso construcción VPP.
  • Previa redacción del planeamiento de ordenación pormenorizada o del PAU.
  • Menor coste de obras urbanización o menor margen de retribución al urbanizador.

 

Alpujarras 01

Además se pueden valorar los mayores niveles de cohesión y acuerdo con propietarios de suelo y afectados por la ordenación que presenten los urbanizadores, por lo que, de alguna manera, si la administración así lo decide, prevalecería –a igualdad en el resto de criterios- la posición del propietario –o del agente urbanizador que obtenga un mayor consenso con los derechohabientes fundiarios- respecto al urbanizador no-propietario. De esta manera se combinaría el aspecto puramente concurrencial orientado al interés público de la urbanización, con la viabilidad de la gestión del suelo. 

Hay otro elemento digno de reseñar, que se da cuando el proponente del PAU realiza, a su cargo y con carácter previo a esta propuesta, el planeamiento de ordenación pormenorizada y el anteproyecto de urbanización que ha de integrarse en el PAU: el ayuntamiento ha de garantizar el reembolso del coste de redacción de estos documentos técnicos en el caso de que no se adjudique al redactor el contrato de urbanizador, por cuenta del adjudicatario, y siempre que resulten útiles para el desarrollo de la actuación. Esta garantía ofrece un acicate al agente emprendedor que, a su costa, inicia el proceso asumiendo parte de la responsabilidad de desarrollo del PAU: tiene la garantía de ser resarcido por esos costes, en el caso de no ser el adjudicatario del PAU. 

El sistema, por tanto, favorece la iniciativa privada o pública de transformación del suelo, incluso ajena a la titularidad del suelo, siempre que se ajuste o mejore los objetivos marcados (menor coste y plazo, mejores calidades y mayor interés social de la actuación urbanística)

Alpujarras 02

(Las fotos provienen de la Sierra de las Alpujarras, entre Almería y Granada, y las tomé en Abril de 2.004)

 

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