Urbanismo sin especulación ni corrupción.

 

 

 

Una compañera arquigada o abotecta (ese animal de ficción figura mítica, híbrido de arquitecta y abogada), Susana, me ha enviado este texto y me pide que lo publique para poder debatir y aportar luz desde todos los puntos de vista que seamos capaces al respecto de tan popular tema en los últimos tiempos. Pero, como veréis, al ser un texto muy duro y crítico con el actual sistema urbanístico y sus consecuencias, he querido tomar dos precauciones previas a su publicación:

1. El título de este post es antónimo del contenido del texto que va a continuación, pero no es un error: quiero que, al menos en esta minucia, el título, podamos ver la luz al final del túnel, que otro mundo es posible, en positivo, y no pensar que este sistema es un desastre que no tiene solución.

2. Este texto refleja la opinión personal de su autora. No es la opinión del propietario del blog, y mucho menos la postura corporativa de la empresa que dirige éste (Orubide), ni del Departamento del Gobierno Vasco al que está adscrita dicha sociedad. Parece una obviedad, pero no lo es tanto, visto lo visto. Esta aclaración está especialmente dedicada a algunos periodistas de medios de comunicación escritos publicados en Bizkaia y Araba, sobre todo a los que trabajan en los medios del grupo que empieza por “Vo” y acaba por “cento”.

“ESPECULACIÓN URBANÍSTICA Y CORRUPCIÓN:

LAS DOS CARAS DE LA MISMA MONEDA EN NUESTRO SISTEMA URBANÍSTICO “

“Estos últimos meses ha salido por fin al debate público, lo que desde hace demasiado tiempo estaba sólo entre algunos círculos de urbanistas críticos.

El llamado “mundo del ladrillo” en España no está hoy en manos de algunas tramas mafiosas, por lo que desbaratadas éstas, todo vuelve a la normalidad; ni tampoco la especulación es exclusiva de una cultura (“todos los latinos son unos especuladores congénitos”). El problema es más profundo y lleva asentado en nuestro sistema económico-urbanístico desde hace nada menos que 50 años.

Efectivamente. Fue con la ley del Suelo de 1956, madre de todas las demás leyes del suelo posteriores, cuando se inyectó en el sistema inmobiliario una “ley remedial”, un opiáceo. Su objeto era suplir nuestra tradicional carencia de un tejido capitalista industrial mediante este remedio: convertir en empresarios urbanizadores ‘forzosos’ de sus terrenos a los propietarios del suelo. Esta medida iba en claro detrimento de los empresarios industriales, a los que se convertía en meros contratistas de las obras de urbanización, y el “derecho a urbanizar” se entregaba exclusivamente a los propietarios de suelo. Caso único en el mundo. La técnica fue dotarles de incentivos y ayudas para que ellos mismos se autofinanciaran y urbanizasen sus terrenos. Pero faltaba la seguridad jurídico-financiera que garantizase los préstamos de los bancos. ¿Cómo resolverlo?

La mecánica es muy simple. Cada uno de nuestros Planes de urbanismo delimita los terrenos de las actuales fincas rústicas que podrían llegar a edificarse en un próximo o lejano futuro (reclasificar, es pasar de la ‘clase’ de suelo rústico a la de urbanizable o de urbanizable a urbano; recalificar es cambiarlo de uso, industrial por ejemplo, a residencial). El Plan no está legalmente especulando o corrompiendo a nadie, ni siquiera usando información privilegiada, porque el Plan es público. Está aplicando lo que le dice la ley (podemos ver que con la misma ley se hacen Planes buenos o infames, en el interés general o en el particular).

 

La vigente ley del suelo estatal garantiza que el valor OFICIAL de un suelo urbanizable, ya no será el valor REAL del uso actual de esas fincas rústicas, tal y como están hoy antes de urbanizarse (con sus patatas, lagartos, piedras, y sus expectativas inciertas de futuro, como ocurre en el resto del mundo). No; su valor oficial, al día siguiente de aprobarse el Plan, se incrementa hasta lo que le garantiza la propia ley: el valor futuro o ‘virtual’ que, tras su urbanización, podrá obtenerse por la edificabilidad y usos previstos por el plan.

El valor futuro y virtual creado por el Plan en un 90 % pasa al día siguiente íntegro al patrimonio privado del propietario de ese terreno agraciado. Y este capital regalado es vendible o hipotecable –aquí está la clave para que los bancos presten capital- ya desde mucho antes de emprender gasto de proyecto o ejecución de obra alguna. Es decir, del valor de la renta de las patatas de una finca se pasa de un día para otro a un valor de mercado artificial 50 o 100 veces mayor, sin que su propietario haya invertido….ni un euro. A mayor altura y volumen edificables y a mayor “calidad” de usos admitidos (como residencial libre, comercial o de oficinas, frente a vivienda social o industrial), mayor será el beneficio del propietario del suelo original. ¿Cabe mayor flexibilidad de la rentabilidad de un capital sin arriesgar nada?

Esta “solución española” es inflacionista, al hinchar los precios del suelo con solo una promesa del Plan: al intervenir artificiosamente el valor, se está asegurando un umbral mínimo que tenderá a subir más y más los precios de mercado. Al propietario a cambio, le pide tan solo la contrapartida de urbanizar todo el sector (como en el resto del mundo, faltaría más), aunque posiblemente no lo hará él -que no es un profesional en esa materia-, sino un tercero o un cuarto. De ese modo, el sistema garantiza beneficios especulativos a un personaje interpuesto en un proceso industrial que no tiene ningún título ni saber empresarial. Simplemente, lo percibe por el mero hecho de haber heredado o comprado ese suelo afortunado poco antes de que el plan se lo “reclasificara” (a veces días, horas antes, lo que no tiene nada punible en sí mismo).

Y ¿es igual en suelo urbano que en urbanizable? El regalo es idéntico, pero con la diferencia de que en suelo urbano los márgenes de beneficios muy superiores. El 100% del valor generado por la recalificación es un regalo sin condiciones para el propietario del suelo, ya que no tiene que urbanizar porque ya está todo hecho. Conoceréis ejemplos de suelos completamente urbanizados, en que el Plan municipal decide hacer torres o altas densidades donde hoy solo hay chalets, un parque deportivo, un cuartel, una cárcel o una estación. El incremento de valor de esas “recalificaciones” pasa inmediatamente al patrimonio de los propietarios de los terrenos agraciados, sean públicos o privados. Y tampoco hay en ello ilegalidad, ni corrupción perversa, ni tráfico de influencias, ni prevaricación que valga. Es la ley la que obliga a hacerlo así, una vez que discrecionalmente el Plan ha decidido aplicarlo en tales terrenos. Por eso, todos los intentos de luchar en los tribunales contra esos evidentes “pelotazos” legales y sin riesgo han fracasado.

 

Lo más grave de todo reside en que no se piden cuentas de ese capital público regalado. La cuantía del regalo puede sobrepasar, con mucho, la imprescindible para acometer las obras de urbanización precisas. Y ello sin tope alguno y sin control tampoco de las obras imprescindibles a justificar, quedando márgenes espectaculares de beneficios netos limpios y legales que no necesitan auditarse. El resto, puede gastarse en pagar deudas, helicópteros o corruptelas.….Las plusvalías pueden ser generadoras de tan gigantescos beneficios netos, que son capaces de limpiar las deudas presupuestarias de empresas, de los clubs de fútbol, del propio Estado y sus patrimonios generales (no sólo de Defensa), municipales o autonómicos, incluso dando de sobra para hacer urbanizaciones públicas de lujo…..Pero, eso sí, sin bajar los precios finales de las viviendas, porque simplemente los agentes del mercado no son tontos, ni almas de la caridad.

Es obviamente una tentación para los políticos municipales ver que, con su mera decisión política de reclasificar o recalificar un terreno, pueden crear un beneficio gratuito de semejante magnitud a su propietario. Ello incita al convenio, al pacto o al arreglo ilegal de repartirse amigablemente los beneficios generados (no a bajar los precios). Es un caso inaudito en el Derecho comparado: caldo de cultivo excepcionalmente fértil para toda especulación, por el que se permite ganar dinero fácil. Y, por ende, resulta ser nutriente de toda corrupción, auto-alimentándose ambos.

El problema es de tales dimensiones que sus consecuencias directas en la economía y la política estatal son obvias y materialmente insoportables, mostrando tan solo la punta de un gigantesco iceberg de “especulación legalizada”. Si cada intermediario en el proceso se lleva una fracción de la plusvalía, al final se consigue que España tenga el más alto esfuerzo familiar de acceso a la vivienda de toda Europa.

Y por ahora, la competencia está residenciada en el Estado: mientras no se reforme esa Ley, absolutamente sorprendente en el mundo entero, será técnicame
nte imposible impedir la corrupción y la especulación masivas, amparadas y encubiertas bajo su legitimador manto protector. “

(Las fotos están tomadas en Zagreb, durante el mes de Agosto de 2.004)

Anuncios
Esta entrada fue publicada en suelo, urbanismo y etiquetada , , , , . Guarda el enlace permanente.

31 respuestas a Urbanismo sin especulación ni corrupción.

  1. fernando+mh dijo:

    Lo más peligroso de todas estas actividades delictivas o no delictivas pero indeseables (especulación, utilización del urbanismo para procurarse lucro personal o corporativo) es que parece, como me decía esta mañana Javi, que gran parte de los expertos “cercanos” al poder están empezando a plantearse que la única manera de acabar con la corrupción es trasladar la competencia desde la administración local a la central. Este ejercicio de jacobinismo no creo que vaya a acabar con ningún foco de corrupción, más al contrario, a las oportunidades de negocio fácil e ilícito se sumaría la paralización administrativa que generaría la centralización. Imagináos toooodo el urbanismo del estado, de los 8.000 pueblos y ciudades, gestionado desde Madrid… Una locura, vamos.
    Estoy con Susana en la percepción de que es el propio sistema de apropiación de las plusvalías urbanísticas el que propicia las posibilidades de lucro indebido legal o ilegal. Pero el sistema no creo que mejore con el incremento de la distancia entre el punto de producción de ciudad y el nodo de toma de decisiones. Al revés.

  2. fernando+mh dijo:

    Otro de los fenómenos que habría que poner sobre la mesa para analizarlo y poder sacar conclusiones acerca de este complejo asunto es el que alguna vez también hemos comentado:
    ¿Por qué en Euskadi no hay ese mismo nivel escandaloso de corrupción en el urbanismo, en comparación con otras comunidades autónomas?
    Aparentemente (otra cosa es que haya, como siempre, excepciones y gradaciones en el filibusterismo urbanístico) mientras la CAPV mantiene uno de los precios de vivienda libre más altos del Estado (a pesar de su contención en los últimos tiempos), el nivel de choricerío ladrillístico me parece que es bastante inferior al de otras zonas peninsulares. O así lo percibo yo, al menos.
    Tengo mi propia teoría sobre las razones que producen este otro “hecho diferencial”, pero preferiría conocer las vuestras.
    Además, esta percepción mía sobre el bajo perfil corrupto en el urbanismo de nuestra tierra quizás tampoco lo compartís, o tenéis otra sensación, o datos que yo no estoy recibiendo o analizando…
    ¿Alguien se atreve?

  3. susana ruiz dijo:

    Fernando,
    creo que deben diferenciarse desde el primer momento dos niveles de especulación/corrupción muy claros para los expertos:
    1.- una “especulación débil” para pequeños infractores sin escrúpulos que actúan en el mercado de la vivienda, incluso con las corruptelas de las comisiones de obras públicas, pero al fin especulación débil con comportamientos delictivos evidentes.
    2.- y otra “especulación fuerte” de guante blanco, basada en la transformación urbanística perfectamente legal del suelo, en sus dos fases de reclasificación y posterior recalificación, que es donde está el problema de fondo de las grandes operaciones inmobiliarias y que nos da escalofríos.
    Creo que la menor corrupción del tipo 2 en la CAPV, deriva de la existencia antaño de un tradicional y pujante tejido industrial -como en Cataluña-, frente al resto del estado que era eminentemente agrícola-ganadero. Y además, por las características geográficas montañosas, no ha habido tanto suelo que desarrollar.
    En cuanto al precio de la vivienda en Euskadi, repito lo dicho ya: lo que creo que estamos haciendo en el País Vasco con las reservas de vivienda protegida en estos últimos diez años son ferraris a precio de seicientos. Sí, en efecto, son ferraris porque su precio está intervenido -por la ley del suelo, de competencia estatal, que es la que lo determina-. No olvidemos que el “valor” del suelo continúa siendo excepcionalmente alto, a pesar de que se intervenga su “precio”.
    El éxito del proceso radica en que efectivamente se universalice (demanda de vivienda necesaria cubierta), y afecte así al precio de la vivienda libre.Y eso, al parecer, aún está lejos de que suceda. Por eso en mi opinión, es tan necesario que se mantenga esta intervención en el mercado; si se aligera, aparecerá de nuevo (en la forma de segundas trasmisiones) el “valor” de mercado.Por el momento,y en las condiciones reales en que estamos, no veo otra vía mejor que la de la intervención en el mercado.

  4. navarro dijo:

    es decir un problema resultante de la intervención de un estado todocontrolista, se soluciona con…… chan chan chan, más intervención, es decir más empresas públicas, más impuestos, más comisiones, más funcionarios, en definitiva más corrupción
    señor uste tiene un problema de azucar debido a su masiva ingesta de dulces, la solución que le damos para curarse, es comer el doble de dulces que antes.

  5. fernando+mh dijo:

    Susana, creo que lo de los “ferrari” a precio de “seiscientos” no es tan cierto. Al hilo de otra discusión-debate sobre dos supuesto gemelos que reciben una vivienda libre y otra protegida, exponía que pienso que los dos productos son parecidos porque cubren una misma necesidad, pero no son iguales ni mucho menos: uno tiene un valor de cambio, mercantil, libre, que el otro no. Esto hay que tenerlo en cuenta.
    Señor navarro, insisto en que creo que sin aceptar que el urbanismo es una FUNCIÓN PÚBLICA (totalmente intervenida, por tanto) no tenemos nada que discutir, porque Vd. se está olvidando de la regla fundamental del juego democrático y constitucional respecto al urbanismo. Esta regla fundamental no es marxista, ni leninista, ni intervencionista ideológica: son LAS REGLAS DEL JUEGO constitucionales del estado social y democrático de derecho. Si Vd. no se las cree, creo que es su problema. No de azúcar, sino de aceptación de reglas democráticas. Yo no voy a intentar convencerle de lo que para cualquiera es un mínimo no discutible, porque creo que no está en discusión.
    Si lo que desea es un debate sobre si existe otro modo de gobierno que no pase por la aceptación de la democracia representativa, y de las ventajas o inconvenientes que podría tener respecto al actual, no tengo inconveniente en mantenerlo, pero no en este hilo, que trata sobre urbanismo, especulación y corrupción en nuestro sistema ACTUAL. Por tanto, le agradecería que se ciñera al tema.

  6. fernando+mh dijo:

    En lo de la industrializacíón, Susana, respecto al tejido agro-ganadero de otras regiones, no había caído, ni en las condiciones topográficas o de escasez objetiva de suelo. Yo estaba pensando en otras razones para el “hecho diferencial vasco”, menos estructurales y más coyunturales, de decisión política.
    Pero me las guardo por ahora. Me gustaría conocer si hay otras posibles razones u opiniones de otras personas antes de exponer las mías.

  7. navarro dijo:

    eso de que no está en discusión señor fernando es algo perezoso intelectualmente por su parte. hay corrupción porque el mercado está altamente intervenido, es una consecuencia de las reglas del juego. Al igual que el libre mercado tiene otras consecuencias negativas, el marxismo, que usté recubre de estado social, tiene otras, y la no aceptación de la realidad, nos priva de herramientas para combatir las consecuencias negativas de cualquier modelo económico. por supuesto que el hecho de que el urbanismo sea una función pública, es totalmente discutible.
    y por favor abstengase de calificar como no democrática mi opción urbanística, me parece bien que uste quiera mantener su puesto de trabajo público a toda costa, pero mi opción es tan democratica como la suya. y no tiene nada que ver con la representatividad democrática

  8. fernando+mh dijo:

    No. Que el urbanismo sea una función pública no es discutible sin modificar la constitución.

  9. fernando+mh dijo:

    Cualquiera que crea que el urbanismo es como la bolsa, está muy equivocado. En este caso no es una opinión: es una apreciación técnica. La constitución prohibe expresamente la especulación con el suelo, y es el único caso en el que lo hace de manera expresa.
    De cualquier forma, no estoy dispuesto a admitir en mi blog órdenes o amenazas a su propietario (“absténgase…”) ni insultos o alusiones personales difamantes(“perezoso intelectualmente”, “mantener su puesto de trabajo público a toda costa” como los que ha hecho el comentarista navarro.
    Le recuerdo que los comentarios a este blog están abiertos a cualquiera para debatir, no para insultar ni difamar ni para amenazar u ordenar el debate hacia otros derroteros distintos a los propuestos. Si usted quiere debatir sobre sus percepciones sobre otros asuntos está en su derecho, pero no en este blog, en cualquier hilo y en cualquier momento que le apetezca a Vd.
    Me reservo el derecho de suprimir los siguientes comentarios que no acepten estas mínimas reglas de juego.

  10. navarro dijo:

    ah sin modificar la constitución, eso es otra cosa.
    pero bueno como no es discutible, y el urbanismo tampoco es como la bolsa según tu apreciación técnica tampoco discutible, y como decir que porfavor no llamemos antidemocratas a los que no somos marxistas y como te reservas el derecho de censura para lo que no apañe, pues cojes y borras este mensaje, porque la censura es el único argumento de los dictadores fascistas

  11. fernando+mh dijo:

    Como bien sabe, Sr. navarro, podría haber borrado todos sus anteriores comentarios sin dar ninguna explicación a nadie. Pero no lo he hecho.
    Y mientras lo que Vd. haga sea exponer su opinión, ceñirse al tema de debate, y no insultar ni amenazar a nadie, así seguiré actuando, no se preocupe. Mi espacio weblog está a su disposición para esto, a pesar de que no esté de acuerdo con sus opiniones. Si a Vd. esta actitud le parece mal, lo mejor que puede hacer es buscar otros espacios de debate o comunicación mejores que éste.

  12. navarro dijo:

    mi opinión, es que mientras el urbanismo este gestionado en su totalidad por el estado, vulnerado la propiedad privada, va a existir corrupción, existe corrupción porque hay limitación. es algo que cualquier estudiante de economía sabe, entonces si la causa de la corrupción, es la intervención, la solución a la corrupción es disminuir esa intervención no aumentarla. ni tampoco suprimirla, disminuirla, para reducir la corrupción a niveles residuales.
    espero que esta opinión no vulneré ningún dogma indiscutible de fe del estado democrático y social.

  13. fernando+mh dijo:

    Ah, ya. Esta es la razón de lo de Marbella: la excesiva limitación e intervención del estado. Entiendo. Deberíamos haber dejado aquello que siguiera tal como estaba, sin intervenir: que el libre mercado siguiera campando a sus anchas. ¿Para qué esos innecesarios trámites urbanísticos? ¿Para qué licencias, si se puede construir sobre zonas verdes?
    Curiosa teoría. Creo que no vulnera ningún dogma de fe, pero atenta contra cualquier mínimo de sentido común, desde mi punto de vista.
    El sistema de libre mercado, el liberalismo económico aplicado a la gestión del suelo y el urbanismo, la maximización de los beneficios mercantiles, es, por definición, contradictorio con la función social del urbanismo, con la búsqueda del interés general. La especulación, la búsqueda del máximo beneficio en las transacciones en el menor tiempo sin aportar ningún valor, es precisamente lo contrario a lo que todos los principios y las leyes proclaman (no sólo las españolas, también la legislación comparada de estados tan poco sospechosos de marxismo como el Reino Unido, los EE.UU.de América, Francia, Alemania u Holanda).
    “Hacer ciudad” no puede ser un negocio privado. Y cuando se convierte en un negocio privado cae, directamente, en el ámbito bien de la especulación legal o bien del delito penal.
    “Hacer ciudad” es una de las razones por las que las sociedades se constituyen como tales, para cuidar de la “polis”, para aportar, desde la esfera de lo privado de cada uno, lo necesario para cubrir los requerimientos del conjunto.
    Para los que nos dedicamos a ello, “hacer ciudad” desde el punto de vista de lo público es una de las tareas más enriquecedoras y trascendentes que se pueden realizar. Precisamente porque no persigue el enriquecimiento de un conjunto de accionistas, sino que los beneficiados, los accionistas que se reparten el “dividendo”, es el conjunto de la sociedad, cada uno de los ciudadanos que viven el esa ciudad o pueblo.

  14. navarro dijo:

    es mentira que los beneficiados sean cada uno de los ciudadanos que viven en esa ciudad.
    la especulación existe precisamente por el intervencionismo, ya que la decisión de si algo es urbanizable o no, es totalmente arbitraria porque depende de políticos y de apesebrados de políticos.
    evidentemente que ser funcionario o jefe de alguna empresa publica es enriquecedor, para el trabajador de esa empresa, teniendo en cuenta que su trabajo no depende de su valía ni de su productividad, sino de lo amigo que sea del alcalde de turno.
    cuando algo es libre, es por definición, imposible de especular

  15. susana ruiz dijo:

    Navarro,
    yo humildemente no se cómo explicarlo más claro. Usted con sus argumentos no hace sino reforzar mis razones.
    Lo que le estoy diciendo es precisamente esto que comenta: que nuestro mercado de suelo NO ES LIBRE!!!!.
    Porque el precio del suelo está intervenido,tasado, valorado de ante-mano por la ley y por el plan, antes incluso de urbanizarlo. Es como si usted tuviera una ley que valora el precio de venta de los coches; cualquier habitante del planeta le diría: “pero eso no lo determina el mercado?”
    Precisamente en aras del liberalismo económico (que ahora usted defiende y que hace cincuenta años parece ser que sus colegas deshecharon al redactar la ley), deberíamos cambiar el sistema.
    A mí tambien me gustan mucho las películas de Marx (los hermanos). Pero, como ya se habrá dado cuenta, no pretendo hablar aquí de cine sino de urbanismo. Si no tenemos espíritu (auto)crítico con lo que no funciona, sea del color político que sea, malamente se va a sostener un sistema democrático.

  16. fernando mh dijo:

    Lo dejo por imposible. Sr. Navarro, es imposible debatir (a mí me resulta imposible, al menos, seguramente es otra limitación mía) cuando se parte de presupuestos tan absolutamente dispares.
    Que conste que lo he intentado. Pero es como darse contra un muro. Hasta aquí he llegado.
    Gracias por su dedicación por intentar exponer su postura, pero debe ocurrir que hemos sido educados en sistemas y principios tan distintos, tan distintos, que no es posible entenderse. Como si habláramos en idiomas distintos: yo confío en lo público, y Vd. únicamente en lo privado, en lo individual, desconfiando de todo lo que sea común o compartido. Yo reconozco y respeto la constitución y el resto de leyes vigentes, y Vd., por lo que parece, prefiere no hacerlo o ignorar la existencia de un marco legal mínimo. Yo me dirijo a Vd. con toda la corrección de la que soy capaz y Vd. utiliza sistemáticamente un lenguaje ofensivo y veladas acusaciones hacia mí o las personas que desarrollan trabajos similares al mío.
    En fin, Sr. Navarro, créame cuando le digo que he hecho un verdadero esfuerzo por entenderle, seguir su discurso y rebatir con otras ideas las suyas, pero no me veo capaz de llegar a ningún punto intermedio, ni siquiera de llegar a entendernos. Lamentablemente.
    Le reitero mi agradecimiento por participar en el blog, que sigue estando abierto para Vd., para que siga comentando lo que le parezca oportuno.
    Aunque yo desista de rebatir sus posiciones o convencerle de las mías, seguramente otros lectores de este blog sí estarán dispuestos a ello.

  17. Uff, qué nivel, Fernando & Susana. Leyéndoos se aprende.
    Deduzco que una de las raíces del problema es que hace unos cincuenta años se quiso dar riqueza a los españoles de la forma más rápida y barata una vez que lo de industrializarse, modernizarse, innovar… no iba con nuestra “raza” (obsérvese la ironía, por favor). Bien, hoy día puede que sigamos sin ser el país más moderno de Europa, pero algo más de industria ya tenemos, puntera incluso en algún sector, y desde luego el sector servicios está que hierve. No creo que necesitemos un sector de la cnstrucción e inmobiliario tan hipertrofiado (y si se disminuyera lo de construir viviendas, bienvenidas serían las obras públicas, por ejemplo europeas). ¿Por qué no cambiar entonces las reglas del juego? Las personas a las que iba destinada aquella ley del 56 ya se han aprovechado y han prosperado, y lo mismo mil indeseables más, a costa no de la ley, sino de hipotecas salvajes. ¿No es otra la prioridad ahora? Si la vivienda “nos” ha sacado de la pobreza y nos ha impulsado (realmente no lo creo así, el turismo habrá sido probablemente mucho más importante para eso hasta hace una década o así), no puede mandarnos ahora de vuelta a ella, porque la imposibilidad de tener la casa propia (o alquilada) puede ser un factor de caída en la pobreza para muchas personas. Me parece más que lícito, obligado, que se intervenga desde el estado (en cualquiera de sus manifestaciones) para garantizar la posibilidad de acceso a un lugar donde vivir de forma autónoma.
    Respecto a las razones de por qué no surgen tantos escándalos por aquí, ¿no será que los vascos lo que han sido es clientes allá en el Sur y sureste, parte del “combustible” necesario a base de tanta segunda vivienda? O ahí cerquita, en Cantabria, donde sí hay escándalos, precisamente con vizcaínos como víctimas intermedias… O tal vez sea que como aquí casi todo lo urbanizable y atractivo ya está urbanizado, el nivel para comprar y especular está ya demasiado alto. Y finalmente, puede que desde ese departamento esteis haciendo las cosas bien, pero sólo “puede”, no os lo vayais a creer 😉
    Gracias por la información, Susana y Fernando, y no os preocupeis por los trolls, no merecen la pena, ni desmerecen este artículo.

  18. susana+ruiz dijo:

    En efecto, buscaimposibles (me encanta este “apodo” tuyo). Lo que pasó fue lo que describes. Y cambiarlo supone sentar en una misma mesa a varios Ministerios a la vez, como han hecho nuestros vecinos franceses con su última ley del suelo (nada menos que VEINTE ministros han firmado la susodicha). Te ilustro un par de ejemplos muy claros de nuestra situación actual:
    El primero: imagina que la colectividad ve necesario que los empresarios fabriquen jabón (bien necesario como la vivienda -aunque móvil-, imprescindible en toda sociedad antes de la electricidad y las lavadoras). Para empezar la fabricación de pastillas, en lugar de que éstos pidan un préstamo a devolver con intereses, la comunidad local decide CERTIFICAR que va a consumir 100 pastillas al año. Y para animar a su fabricación, al saponificador local le adelanta, no el dinero del coste material estricto de su producción (el valor del material y el trabajo), SINO QUE LE REGALA EL 90% DEL VALOR TOTAL EN VENTA DE LAS PASTILLAS. Y le dice que se cobre de ahí el valor de su fabricación y se quede con todo el resto que sobre, sea cual sea, como beneficio por ser el único fabricante del pueblo. ¿No se les ocurriría pedirle que bajase el margen de sus beneficios netos y, por ende, el de las pastillas para abaratar el uso de tan primaria necesidad?
    Ahí va el otro: Se quiere que un empresario haga una carretera que vale 15, y para financiar la obra se le entrega un vale al portador por valor de 100 para animarle a que participe. Pero una vez hecha la carretera y entregada y cedida al municipio, no se le piden cuentas de cómo se ha gastado el dinero de las 15 en su construcción, ni de las 85 restantes, sino que se las regalan. Y a cambio se le obliga a que, no obstante, ceda un terrenito donde el municipio pueda construir el valor de 10,para viviendas públicas y…¡se pone hecho una fiera porque le roban 10, cuando no mira que le han regalado 85!.
    En cuanto a que haya más o menos escándalos en la CAPV, por mucho que busquemos la cuadratura del círculo legal (cambio de ley), la experiencia nos demuestra que sin voluntad POLÍTICA de ciudad no hay ciudad sino cualquier otro sucedáneo. Y, lamentablemente es lo que viven algunas comunidades vecinas, frente a los pasos dados y mantenidos estos últimos años en la CAPV en materia de vivienda pública (que es otra vía de participación de la comunidad en las plusvalías).
    Muchas gracias por tu cometario; un placer poder arrojar, entre todos, algo de luz sobre este tema.

  19. fernando mh dijo:

    Gracias a tí, M@k, por la participación y los ánimos y los halagos.
    Respecto a las razones por las que “Euskadi is different” en la cosa del chanchullo urbanístico, sigo con atención vuestras teorías y propuestas, aunque sin ver claras razones de peso. Como todo el mundo sabe (creo), las competencias urbanísticas residen en un altísimo porcentaje en los ayuntamientos y, aunque desde el Gobierno Vasco o sus sociedades participadas quisiéramos autocolgarnos la medalla, tiene poco fundamento.
    ¿Alguien da más?

  20. leolo dijo:

    En mi blog decía yo ayer:
    “En Euskadi estamos a años luz (corrupción y especulación) de otras CCAA del Estado (Madrid, Valencia, Murcia, etc). Nuestra situación es mucho mejor como consecuencia de muchos factores (tejido empresarial más sano, tejido municipal maduro y coherente, AAPP buscando el interés general … lo que no quiere decir que aquí no haya tambien garbanzos negros).”
    Me ratifico en lo dicho, creo que los factores diferenciales hay que buscarlo en la forma de ver lo público y también la actividad empresarial en Euskadi. Hay garbanzos negros, pero en general somos razonablemente honrados. Suena nive, pero así lo veo.

  21. susana ruiz dijo:

    Fernando,
    me parece muy bonito, interesantísimo, el tema que planteas.
    Las competencias urbanísticas residen en gran medida en la administración local, pero no las recalificaciones y reclasificaciones, que hasta ahora han pasado por las Diputaciones.
    Desde mi gran desconocimiento de la administración local y su funcionamiento y financiación, me gustaría pediros si alguien pudiera comentar algo sobre las haciendas forales -si esque tiene que ver ello, claro, como elemento diferencial-.
    Como justificación de la corrupción municipal, se extiende la teoría propalada por amplios sectores de la propiedad (no de estrictos promotores inmobiliarios) de que son los Ayuntamientos los culpables; se dice poco menos, que son los que se llevan los beneficios y hacen subir las viviendas. Pero en realidad, son precisamente los entes locales los más perjudicados, ceñidos legalmente en el margen de sus operaciones (le pertenece sólo el 10% del plusvalor creado por ellos con sus actos administrativos). Todo lo que no sean gastos de urbanización son absorbidos por el propietario; nada que ver con lo que ocurre en otros países, donde el resto de los beneficios e impactos de externalidades son, NO PAGADOS (eso nunca), sino construidos con obras públicas efectivas como contrapartida a sus beneficios…
    Como dice Leolo con toda la razón, una medida sería plantear nuevos modos de financiación municipal, pero me llevan a lo mismo: si las plusvalías se publifican, entonces los municipios podrían hipotecar ese capital o aprovechamiento al igual que lo hacen los privados. Y su problema de financiación estaría resuelto. ¿No?. Ya conocéis el caso del Real Madrid, que ha podido disponer de inmediato de todo el incremento de valor añadido graciosamente a su suelo en cuanto se dijo que se iba a modificar el Plan General de Madrid e incluso antes de aprobarse éste, ¡solamente con el Convenio firmado!. Caso insólito en el mundo financiero.

  22. Bengoetxe dijo:

    No tengo intención de alimentar la polémica con “navarro”, cuyo tono me ha parecido muy desagradable para alguien que pretende comunicarse con otros a través de los blogs, pero sí me parece oportuno recoger aquí algo de lo que he metido en mi blog sobre este asunto de la corrupción. Incluso visto desde una perspectiva capitalista razonable, es totalmente lógico plantear la intervención pública en un mercado que afecta al ejercicio de un derecho básico de las personas y que está dominado por una de las dos partes, en este caso por la oferta. Pero, además, podríamos discutir sobre la remuneración que debe obtener un empresario por una actividad productiva pero ¿por qué tiene que remunerar la sociedad una actividad tan improductiva como esperar a que pase el tiempo para obtener más por un suelo? Y es que no es un suelo cualquiera. Es el suelo en el que se tienen que construir las viviendas que la población necesita para desarrollar sus proyectos de vida.
    Por lo demás, Susana y Fernando, gracias por vuestras aportaciones. Sois unos artistas explicando esto que otros prefieren que no entienda nadie.

  23. oskar dijo:

    Pues será cierto lo que decís de que en el pais vasco está menos institucionalizada la corruptela urbanística, pero en mi pueblo comprarse una vivienda sigue siendo un imposible. 900 al mes y soltero. Vivienda media en Galdakao 240.000 euros. No me llega para la hipoteca, y no pido un piso de tres habitaciones, solo pido que no esté en el monte. Si me permitis opinar creo que aquí no existe tanta corruptela porque hay aún mucho politico que forma parte del pueblo, no así en el resto del estado.

  24. fernando+mh dijo:

    Tienes toda la razón, Oskar, aunque son dos cosas distintas. La carestía de la vivienda, innegable y cuyas razones de ser y posibles soluciones han sido objeto de otros “posts” anteriores tanto en este blog como en hontza, leolo y bengoetxe, es una cosa, y la corrupción y especulación urbanística es otra que -no necesariamente- han de ir ligadas por una relación causa efecto. Aunque supongo que esto no te sirve de consuelo.
    Es posible que tampoco te sirva de consuelo saber que hay un montón de gente dejándose las cejas todos los días para conseguir que las cosas cambien, no sólo en el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco y en sus Sociedades adscritas, sino también en muchos ayuntamientos, entidades públicas y otras instituciones. Seguramente no será suficiente, y hay que hacer más y de manera más eficaz, pero que sepas que al menos hay alguien “al otro lado”.

  25. fernando+mh dijo:

    Bengoetxe, te agradezco mucho los halagos, pero precisamente hoy un compañero de batallas, Gorka, desde Getxo, con mayor grado de sinceridad [y se agradece, aunque parezca descortés, que te digan las cosas sinceramente: gracias, Gorka] me espetaba la cruda realidad, o al menos su percepción: que estas cosas que ponemos en el blog, y sus comentarios, no hay humano que los entienda, y que haríamos mejor intentando “bajar a la tierra”, hablar en lenguaje que pueda pillar cualquier tip@ normal.
    En serio, Gorka, gracias por la sinceridad, insultante y fresca, descarada y directa. Que es lo que hace falta a veces. Lo intentaremos. Si no fuera por gente tan borde como tú no sé qué haríamos…;-)

  26. Totalmente de acuerdo con el escrito de Susana. Le pediría que nos deleitara con otro articulo sobre como sería la manera ideal de gestionar el suelo para evitar las situaciones que padecemos. ¿Sería adecuada la legislación anterior a la reforma de 1956?

  27. fernando mh dijo:

    @sinolodigoreviento, yo también me uno a la petición para Susana, pero más que apuntar a la legislación anterior a 1.956 (prácticamente inexistente en España, excepto leyes sobre salubridad, ordenanzas de ensanches y otras cosas parecidad, “protourbanísticas”, a no ser que Susana me corrija), yo le pediría que hiciera alguna referencia a algo que Javier García-Bellido tenía muy estudiado y cuya ciencia seguramente pudo transmitir al menos en parte a Susasa (antes de dejarnos huérfanos intelectualmente a todos): la legislación comparada en otros países occidentales, y cómo en esos otros países no pasa lo que pasa aquí, esto es, la apropiación de la mayoría de las plusvalías por parte del propietario del suelo con efecto anticipado e independiente de la transformación urbanística del suelo.
    O sea, ¿Por qué en otros países el urbanismo es verdaderamente social, y se dirige a cumplir su función predominantemente pública, y no un negociete privado?

  28. susana dijo:

    Vaya….es tal la cantidad, velocidad y acceso a la información del universo cibernético, que hasta ahora mismo no he leído -y de pura casualidad- esta petición hecha hace ya…más de veinte días!. Disculpad. Yo personalmente no dispongo de tiempo para leer tanto (debería reflexionar sobre esto; es la razón por la cual los blogs me dan vértigo: por la posible falta de control del tiempo invertido en ellos).
    Lo que me pedís no es nada sencillo. No se trata de un análisis diacrónico de un tema concreto (como un pozo vertical, profundo pero acotado), sino de una gran rebanada horizontal sincrónica en toda Europa, a lo largo de ciento cincuenta años de tradiciones políticas y culturales. Además, es multidisciplinar a lo bestia: el sistema en cada país varía mucho en función de la estructura de los estados, el nivel territorial en que residen las competencias urbanísticas, la función social de la propiedad del suelo, su valoración, la tipología de planes, gestión y ejecución, la fiscalidad inmobiliaria, los sistemas de financiación… No olvidemos que el urbanismo es, desde su origen en el XIX, una mezcla a dosis similares de Derecho, Economía, Administración, Política, Ingeniería, y algo de Arquitectura al final.
    Y por tanto, algo así como explicar genética molecular a profanos: se quedarían con la idea pero posiblemente no comprenderían el tema en su complejidad. Eso suponiendo que yo fuera capaz de explicarlo, claro, cosa que dudo No, no dudo, tengo la certeza de ello. Por cierto Fernando, estupendo trabajo tu síntesis del urbanizador, creo que has conseguido divulgarlo de manera muy fácil y asequible.
    Aún así, me comprometo a intentarlo con algún esquema gráfico, si me lo fiáis a medio plazo (¿cuál es el medio plazo en los blogs y en las redes?).
    Mientras tanto, os remito al artículo de Andrés Betancor y Javier García-Bellido en CyTET 127 (2001), y a la serie de nueve más que desgranan los componentes básicos del sistema en varios países. Y por cierto, que yo sepa, la plusvalía no es pública en ningún país del mundo. Como ya expliqué, hay una única excepción mundial, en Inglaterra: LA COMMUNITY LAND ACT de 1975, de manos de los laboristas. Definieron el “market value” (futuro), y el “existing value” (real existente), y PUBLIFICARON EL 80% DE LA DIFERENCIA DE AMBOS. El sistema duró hasta la llegada de la Thatcher, que se lo cargó y volvió a la línea anterior. Y las posteriores reformas (betterment levy, etc…) no la han modificado sustancialmente. Una pena.

  29. Angel Monge Pérez dijo:

    Os remito un artículo que he escrito ” tráfico urbanístico versus tráfico de drogas” por si os interesa publicarlo.
    Saludos. Angel Monge Pérez. Abogado. Sevilla
    TRAFICO URBANISTICO VERSUS TRAFICO DE DROGAS
    La droga, dice el eslogan, mata poco a poco a quién la consume, el tráfico urbanístico contamina y envilece a todo un país La droga enriquece a los traficantes; el tráfico urbanístico de consumo necesario para la ciudadanía arruina a una sociedad y mueve más dinero en nuestro país que el conjunto de tráfico de drogas que atraviesa la península. Sin embargo, se nos pretende también convencer que el tráfico urbanístico es residual y no deja de ser más que algún que otro devaneo de gente sin escrúpulos.
    El que éste país sea en el contexto europeo el que más energías gasta en el ladrillo, se dice que más qué Italia, Francia y Alemania juntos, no es por casualidad ni porque no sea posible dedicar los esfuerzos económicos a otras actividades mercantiles. La razón fundamental radica en las escandalosas plusvalías que generan las recalificaciones urbanísticas, sin parangón en el entorno europeo. Plusvalías especulativas que tienen unos pocos beneficiarios y millones de perjudicados.
    El urbanismo especulativo dinamita las teorías clásicas de la economía productiva. Es posible obtener grandes beneficios económicos sin generar ni un solo coste de producción. El valor del suelo no dependerá de la suma de los costes de transformación de uso sino únicamente de sí ese suelo tiene vocación de ser urbano. A partir de ahí el valor agrícola desaparece y el único parámetro a considerar será el número de viviendas por Hectárea que potencialmente puedan construirse. En ese preciso instante se produce el negocio especulativo urbano, en ese momento su valor se multiplica por cien. No van a ser los consumidores finales, ni siquiera las constructoras que trabajan con márgenes de beneficio industrial razonable, quienes se van a beneficiar de las políticas de expansión urbana sino, exclusivamente, los detentadores de ese espacio privilegiado. A partir de este momento se desata una carrera imparable para el reparto de la tarta especulativa.
    La decisión de si un suelo es o no urbano corresponde exclusivamente a los Ayuntamientos. De ahí la enorme responsabilidad que se deriva de la tarea de gobernar. La pregunta que cabe hacerse a continuación es sí los Ayuntamientos están cumpliendo con el mandato constitucional según el cual la comunidad debe participar de las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos (art. 47.2 C.E.). La escasez de viviendas sociales, así como los precios desorbitados de las viviendas libres que hipotecan a generaciones enteras contestan sin discusión el interrogante: nuestros Ayuntamientos no han sabido o nó han querido defender los intereses de la comunidad. Los cientos de miles de millones de euros que adeudamos año tras año en hipotecas inmobiliarias han provocado que este país ya no pertenezca al conjunto de la ciudadanía sino que sea propiedad del capital financiero que no entiende de fronteras. Propietarios de suelos con vocación urbana y entidades financieras son los grandes beneficiarios de las políticas urbanísticas al uso.
    En este laberinto especulativo, los caminos están perfectamente trazados y cada viajero lleva su propia maleta, los consumidores vacías, otros, excesivamente llenas y, en muchos casos, compartidas entre quienes deciden el futuro urbanístico de las ciudades y los que se apresuran a comprar los nuevos territorios urbanos. Estos terratenientes urbanos impondrán el precio final de las viviendas, arruinando las economías familiares.
    Ante esta situación, el único pacto político realmente efectivo sería determinar que todo el suelo con vocación urbana fuese suelo público. La legislación actual lo permite y lo aconseja como instrumento de intervención del mercado de suelo, mediante la figura de reservas de terrenos. Esta modalidad de intervención, no aplicada de manera efectiva en ningún Plan General de Ordenación Urbanística, abre la posibilidad a los Ayuntamientos para que adquieran suelo con vocación urbana a precio de valor rústico. Una vez obtenido, éste suelo pasaría a ser propiedad municipal utilizándose para la construcción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, incluso se permite la construcción de viviendas no protegidas. Con esta determinación pública se acabaría de manera fulminante con prácticamente todos los procesos especulativos de recalificación urbanística. Este suelo público puede repercutirse en el destinatario de la vivienda, en cuyo caso no superará el quince por ciento del valor final de aquella, frente a la repercusión actual de mas del cien por cien cuando el suelo es de propiedad privada. También es posible determinar que el suelo adquirido siga siendo propiedad municipal y se otorgue a los compradores de las viviendas el derecho de superficie, de tal manera que el municipio mantendría un patrimonio público de suelo, garantizando su uso no especulativo para las generaciones futuras. El suelo, como el aire o el agua, es un bien escaso y esencial, la vivienda un bien de primera necesidad, y no una mercancía con la que se pueda traficar. Los conceptos de propiedad privada han de ser modulados de acuerdo con la realidad social de cada momento histórico.
    Sin embargo, las críticas al tráfico urbanístico afloran únicamente cuando los Juzgados Penales intervienen y aparece algún cargo público implicado en el cobro de comisiones ilegales. Ni siquiera, en estos casos de mordida, las soluciones penales resuelven el problema de fondo. Delinquir en el ámbito urbanístico es rentable, las normas penales que sancionan este tipo de conductas son excesivamente benévolas, en el peor de los casos, apenas unos años de cárcel, en otros, como por ejemplo, en el delito de prevaricación no se contempla ni siquiera la privación de libertad, pero en todos, el delincuente salvará gran parte del patrimonio conseguido. Los delitos de prevaricación, cohecho, malversación de fondos públicos, trafico de influencias o cualquier otro aplicable, no son suficientemente ejemplarizantes porque no atacan el bien mas preciado del infractor: su patrimonio. Por tanto, el delincuente urbanístico lo intentará una y otra vez, sabedor de que en el hipotético caso de ser sorprendido y condenado por alguna acción, su patrimonio acumulado será prácticamente intocable. Es necesario el endurecimiento de las penas privativas de libertad y al igual que se contempla en los delitos de tráfico de drogas, denominados -delitos contra la salud pública- se decomise todos los bienes del infractor porque la lucha contra el tráfico urbanístico también es una cuestión de salud y de higiene pública.

  30. fernando mh dijo:

    @Angel Monge Pérez: Este artículo tan interesante, ¿está publicado en algún otro espacio -medios de papel o internet-?
    Te lo pregunto para, si es así, enlazarlo, y si no, para insertarlo en un artículo nuevo, que pueda abrir un hilo de conversación distinto, colateral al tratado en este post, pero que me parece muy interesante: ahora que tanto se habla de RSC (Responsabilidad Social Corporativa), deberíamos revisar radicalmente si la actividad urbanística responde a los requisitos de la sociedad en toda la panoplia de casuística posible: combinaciones de dos elementos (legalidad y ética social). Desde la actuación totalmente legal y orientada totalmente a la función social (qué pocas son, lamentablemente), hasta su antípoda pelotacil con comisiones y posturas egipcias por doquier, pasando por la corruptela especulativa pero legalmente intachable (“todo legal“, como dice Piterman, el propietario del Alavés) sin un ápice de interés para el común de l@s ciudadan@s -excepto para sus promotores-. Se trataría, como introduces en tu artículo, de ver cuáles son las consecuencias de cada una de estas actuaciones, y si son reconocidas -y penadas, en su caso- por la sociedad como merecen.

  31. La vivienda está cada vez más cara, los ayuntamientos tienen restringida la oferta de suelo a través de sus planes de urbanismo, y las comunidades autónomas no son capaces de solucionar este grave problema al desconocer la realidad concreta de cada municipio. En estos momentos el sector de la construcción depende de la existencia de suelo suficiente y a precios razonables para poder ofrecer viviendas a precios asequibles. La subida de los tipos de interés ha provocado que con los actuales precios de la vivienda , muchos sectores de la población tengan prácticamente imposible el acceso a la misma. Los ayuntamientos siguen haciendo favores políticos a sus amigos a través del urbanismo, pero perjudicando al conjunto de los ciudadanos o al interés general al imposibilitar la construcción de viviendas en muchas zonas donde tendría que poder construirse y, en cambio dando licencias en otras donde no debería construirse . Este tipo de conductas es necesario que se denuncien para que el conjunto de la población las conozca.
    En respuesta a estos problemas un grupo de vecinos del ayuntamiento pontevedrés de A Estrada hemos creado una Agrupación A.E.D.R.U. ( Agrupación Estradense para la Defensa de lo Rural y lo Urbano ) para la defensa de todos nuestros intereses y de los intereses generales de la población. Dicha agrupación ha obtenido un gran respaldo social avalado por las más de 3000 firmas que se obtuvieron para modificar el Plan General de Ordenación del municipio de A Estrada.
    Para lograr nuestros objetivos hemos creado una pagina web ( http://www.aedru.org) para dar a conocer la realidad del urbanismo al mayor numero posible de personas.
    A la fecha de este escrito nuestra pagina web se está difundiendo por internet de una manera más que notable . La evolución de páginas visitadas durante este año 2006 ha sido la siguiente. enero 3.421, abril 6.087, mayo 10.206 y junio nada menos que 22.725, en diciembre llegamos a 36.421 y en el mes de abril de 2007 servimos la nada despreciable cifra de 71.495 visitas. Nuestra página de enlaces, se puede decir que es la más completa que existe en relación con el urbanismo, la corrupción urbanística y el mercado inmobiliario, en general. http://www.aedru.org/enlaces.htm
    La información, se dice que es como el demonio para la economía porque es imposible de manejar: la economía trata de bienes escasos. Sí la leche se obtiene libremente, su precio baja. Sí la leche escasea, su precio sube: esta es la teoría económica. Pero esto no funciona con la información. Sí tengo una botella de leche y te la doy, ya no la tengo:Pero si te doy una pieza de información, aún la tengo, la conservo lo cual significa que sí tengo información y te la doy, estoy creando algo nuevo: abundancia. Sí a esa información se le añade reflexión y discusión, el resultado se acerca al conocimiento. Desde AEDRU te proponemos intercambiar conocimiento,les proponemos participar en nuestros foros de debate http://www.aedru.org/foro.htm
    Como muestra de nuestra actividad a lo largo del año 2006, damos a conocer el siguiente documento sobre corrupción urbanística, que recoge la opinión de cientos de ciudadanos sobre este problema http://www.aedru.org/DOCUMENTOS/ INFORME%20CONFIDEN CIAL%20SOBRE%20URBANISMO.doc

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s