La plusvalía urbanística, para quien la trabaja.

Esta propuesta, aunque radical, no es nueva. “La comunidad participará en las plusvalías  que genere la acción urbanística de los entes públicos” (Constitución Española, artº 47). O sea, que el incremento de valor desde el campo de patatas hasta el suelo urbanizable a precio de oro no debería ser, ni mucho menos en exclusiva, patrimonializado por los propietarios del suelo, sino de quien la proporciona: los poderes públicos, la comunidad, la administración, en resumen, tod@s.

Al leer la convocatoria de Pablo en su blog (“II Festival de Blogs de Aprendices”) y,sobre todo, al leer el título o tema sobre el que deberían tratar los artículos que participaran en esta convocatoria (“Obviedades“), relacionándolo con el transcurso de las Jornadas sobre la nueva Ley de Suelo y Urbanismo de la CAV que se desarrollaron en Donostia el lunes y el martes pasados (gracias, Javi, por el “informe ejecutivo”, claro, conciso, concreto), la visita y ponencias de sabios y prestigiosos urbanistas de todo el Estado, y con alguna de las propuestas que, a día de hoy, y por enunciar su mera posibilidad, a alguno de ellos le ha costado la acusación de “bolchevique”. Concretamente, tanto a Gerardo Roger como a Josep Roca (ver en leolo el contenido sintético de sus ponencias) les he oído, en alguna ocasión, reivindicar (o al menos, cuestionar como posible) un distinto reparto de los beneficios lucrativos que otorga el cambio de clase y uso de suelo entre quien lo otorga (los poderes públicos) y quien, a día de hoy, cuasi-monopoliza su patrimonialización (el propietario del suelo, al 90%).

Este reparto (90% para el propietario del suelo, 10% para la adminsitración que otorga el aprovechamiento) nos parece “obvio” porque llevamos cincuenta años conviviendo con él desde la primera ley del suelo del estado, de 1.956. Pero ni ha sido así en otras épocas, ni es así en otros lugares, hoy. De hecho, este sistema de “reparto” del plusvalor urbanístico es conocido en todo el mundo de la urbanística occidental como “la anomalía española“, por su excepcionalidad y, al menos, discutible justicia social. No voy a entrar ni en la casuística, ni en explicar las razones que [desde el franquismo] nos han llevado a este modelo tan curioso y tan rentable para los propietarios fundiarios, porque seguramente aburriría a las ovejas, pero si alguien tiene interés no tiene más que preguntar. Hay bibliografía por toneladas, sin ir más lejos, producida por el ilustre y lamentablemente ya fallecido Javier García Bellido.

Lo que sí me gustaría es, aprovechando la invitación festivalera y que el Pisuerga pasa por Valladolid, llamar la atención sobre lo que nos parece obvio y lo que podría no serlo tanto. Que lo que me parecería más justo, sobre este reparto del lucro que proporciona el cambio de naturaleza y rentabilidad del suelo, es que la “parte del león” (el 90%) del plusvalor no debería recibirlo el propietario del suelo, que no ha hecho nada para merecerlo, salvo estar ahí, sentado sobre ese suelo. Que lo que me parecería más lógico, natural y defendible en razón de la justicia social, es que esa “parte del león” se la quedara la propia comunidad para aliviar, tarde pero con fundamento, el grave problema de acceso a la vivienda al que hemos llegado gracias, entre otros, a este curioso sistema de reparto de las plusvalías.

Porque a estas alturas ya no hay nadie que dude que el precio de la vivienda libre se ha disparado, entre otras razones, por el sistema de “engorde” del precio del suelo, que incorpora a su precio inicial, rústico, sin clasificar, las expectativas de la transformación urbanística, de manera que hasta cerca de un 50% de la formación del precio final de una vivienda libre se la lleva “cruda” el propietario del suelo, varios años antes de su producción y sin aportar nada al proceso.

Hoy, en el contexto de los últimos cincuenta años de concesión casi gratuita (a cambio únicamente, en el mejor de los casos, de sufragar la transformación “física”, el coste de la instalación de los servicios urbanos) de la apropiación privada del 90% del aprovechamiento urbanístico nos suena a algo natural, pero cada vez más voces -y voces autorizadas, como los anteriormente citados profesores Roger, Roca y García-Bellido- están empezando a destapar esta “caja de pandora”, a poner en cuestión este vestigio del sistema franquista de la producción de ciudad y el enriquecimiento del terrateniente.

Lo que hoy suena a “bolchevique”, y parece casi la negación del derecho supremo a la propiedad privada del suelo, no lo es tal (y quien lo diga, debería empezar por acusar de peligrosos comunistas a yankees, británicos o neerlandeses). Nadie pretende usurpar la titularidad, ni incautar el propio suelo, pero sí ponemos en cuestión a quién le corresponde la plusvalía que concede la administración: ¿a ésta, a la propia administración, o al propietario de su sustrato prediario, al propietario del suelo rústico que se transforma?

La tierra, para quien la trabaja. Y la plusvalía urbanística, también para quien la trabaja (la Comunidad).

(Las fotos las tomé en Venecia durante el verano de 2.004)

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45 respuestas a La plusvalía urbanística, para quien la trabaja.

  1. leolo dijo:

    ¿Que raro que nadie diga nadie a este post que es la megamadre de todas las cosas en materia de urbanismo?
    Nos perdemos en lo accesorio y perdemos de vista lo radical (de radice, en latín raíz).
    O el 100% del aprovechamiento es público o el 100% de la vivienda que se puede hacer es de protección oficial. Todo lo que no sea eso es meter las distorsiones de un mercado en un derecho constitucional.
    Es claro que exagero. Tambien vale 95% en vez de 100.

  2. Jaizki dijo:

    Ya sabes que estoy bastante de acuerdo contigo en este tema, siempre que se garantice el derecho a la propiedad privada. Cosa que no ocurre. Se mete un terreno en un plan urbanístico, se reparcela, se mangonea… y los teóricos beneficiados se llevan cuatro gordas y los promotores -y supongo que algún concejal- se llevan el resto.
    Por otro lado, creo que te contradices al achacar a estas plusvalías el aumento del precio de la vivienda, en otra entrada anterior decías que era el precio de la vivienda el que determinaba el terreno y no al revés. Y me convenciste.

  3. leolo dijo:

    Y lo mantengo. El precio de la futura vivienda a edificar fija el precio del suelo. Por eso lo suelos de VPO valen poco y los de VL mucho. A lo que llamamos plusvalías es al valor del suelo que incorpora la expectativa de beneficio por la edificación. Es un poco tarde … otro día seguimos.

  4. fernando+mh dijo:

    El valor del suelo se calcula por el método residual, Jaizki. Al poder patrimonializar el propietario del suelo las plusvalías derivadas del planeamiento, lo que hace es apropiarse del máximo valor de mercado del producto inmobiliario que va encima de su suelo. Esto no es contradictorio con que pienso que esta apropiación sea injusta socialmente, e incluso discutible legalmente a la luz de la Constitución. Que el “engorde” del precio del suelo se produzca con la expectativa urbanística no contradice el atípico sistema español de cálculo del valor del suelo, sino que es una consecuencia lógica, pero que se podría evitar si revisáramos el propio sistema. En caso de que se produjera esa revisión, no digo que necesariamente se fuera a reducir el precio de la vivienda libre, pero sí que la administración tendría el mecanismo para hacer la ciudad que conviene al conjunto de los ciudadanos (con más vivienda social, con más equipamientos y dotaciones), y no la que conviene al propietario del suelo, que es la que más plusvalías le permitiría materializar anticipadamente.
    Ya sé que es un tanto alambicado y complejo, pero es la discusión eterna sobre si es antes el huevo o la gallina.

  5. susana ruiz dijo:

    Fernando, enlazo tu post de LAS PLUSVALÍAS -con el que estoy totalmente de acuerdo- con su clara consecuencia (que últimamente asoma al debate público, tras demasiado tiempo sólo entre círculos de urbanistas críticos): LA CORRUPCIÓN.
    Hay ya varias denuncias de la “delincuencia urbanística” por fiscales del Tribunal Supremo que, con toda su buena intención profesional, insisten en que eso del urbanismo es “bla, blo, blu….extraordinariamente complicado… complejo, caótico, desbocado, como para tener la paciencia de un teólogo medieval para entrar en los detalles… y necesitar valerse del auxilio de los especialistas”. Pobrecillos.
    En primer lugar, es un tema económico sencillo (complejo, no simple) en sus términos estructurales; pero todo él queda recubierto por una complicada maraña y agresivamente defendido por tramas de intereses económicos.
    Y en segundo lugar, no es que haya algunas personas descarriadas que presenten comportamientos patológicos o actuaciones corruptas singulares. Enfatizarlo por ahí, es errar el tiro, por dirigir los ladridos del perro donde no está el ladrón, desviando la atención hacia casos aislados que ya arreglará la Justicia, mientras se deja que el verdadero ladrón se escape sin un rasguño. Esta es precisamente la desafortunada impresión que me dio el Curso al que asistí este verano en la UIMP: “Urbanismo y corrupción” (ver post en http://leolo.blogspirit.com).
    El problema profundo es otro.
    Mientras en todos los demás países del mundo el urbanismo privado (el que no es emprendido por las grandes inversiones pú¬blicas y los consorcios mixtos del urbanismo público) es una inversión de riesgo, acometida por promotores-empresarios industriales con financiación y capital privados, en España en cambio esa inversión del urbanismo privado se hace siempre con un capital público virtual o potencial que, por ley, se le adelanta al propietario del suelo para garantizarle los préstamos bancarios necesarios, más un generoso margen de beneficios netos que le regala el Plan municipal de urbanismo.
    Mientras en otros países el empresario promotor ha de recabar los préstamos de las instituciones financieras, donde debe persuadir al banco de la solvencia de su operación y acometer las obras, y donde él es libre y voluntariamente el único interlocutor legalmente responsabilizado -ante la Admi¬nistración pública y antes sus accionistas inversores- de la viabilidad, ga¬rantías de calidad, plazos y estándares de las obras públicas y cesiones que ejecute, en cambio aquí todas esas funcio¬nes quedan entregadas al propietario del suelo, al que se le da gratuitamente POR LA PROPIA LEY Y EN EXCLUSIVA todos los deberes y beneficios de la operación, aunque no tenga ni idea de lo que es una calle ni en su vida haya puesto un ladrillo, ni piense urbanizar nunca !!!!. (Por supuesto, que lo primero que tiende a hacer es venderlo y cambiarlo de manos en un enloquecido alza sistemática de precios hasta que, al cabo de varios años, urbanice otro).
    Este hecho capital implica que el propietario fundiario se apropia sin hacer nada de lo que en otros países es la remuneración del empresario inversor capitalista que se arriesga. Esa PLUSVALÍA urbanística creada representa un beneficio neto inmerecido especulativo del propietario del suelo, que se le merma al mundo empresarial y a la comunidad. Bingo! aquí tenemos la perver¬sión del sistema: es creador y garante de beneficios especulativos para un personaje interpuesto en un proceso industrial que no tiene ningún título ni saber empresarial, sino por el mero hecho de haber heredado o comprado ese suelo afortunado poco antes de que el plan se lo “reclasificara” (a veces días, horas antes, que como veis NO TIENE NADA PUNIBLE de información privilegiada, porque el Plan es público y notorio. Toma castaña!).
    Ahora está claro, ¿no? el verdadero problema surge cuando empezamos a comprender que la especulación inmobiliaria en España, lejos de ser un pseudodelito, aparece surgiendo de la misma ley a través precisamente de las PLUSVALÍAS.
    Estas plusvalías generan tan gigantescos beneficios, que son capaces de enjugar de inmediato las deudas presupuestarias actuales y futuras de las empresas, de las industrias, de los clubs de fútbol, del propio Estado y sus patrimonios generales, municipales o autonómicos, incluso para empedrar con mármoles los paseos marítimos…
    Es obviamente una tentación corruptible para los políticos municipales ver que con su decisión política unilateral de reclasificar o recalificar un terreno, le crean un beneficio gratuito de tal magnitud a su propietario que impele al convenio, al pacto o al arreglo ilegal de repartirse amigablemente “a medias” los beneficios (NO DE BAJAR LOS PRECIOS, ESO NO). La tan hipócritamente denostada evidencia de que la actividad inmobiliaria es la principal fuente de financiación de los Ayuntamientos españoles, oculta en realidad que eso es solo cuando se hace como “actividad ilegal” explicable por lo dicho. Porque en el resto de Europa ocurre eso mismo, pero mediante convenios perfectamente legales que a nadie escandalizan puesto que son los Municipios los únicos creadores del aprovechamiento urbanístico de sus planes; lo que ocultan esos comentarios es que tales beneficios que comparten ilegalmente los Ayuntamientos con los propietarios es una parte solo de lo que los propietarios se llevan legalmente por gracia y beneficio de la propia insólita ley estatal que se lo regala a ellos.
    Escandalosamente saltan con frecuencia a los periódicos, reclasificaciones y recalificaciones de terrenos, los auténticos pelotazos sistemáticos que, sólo por su apariencia ética y formas oscuras de tramitación (siempre aceleradas y poco transparentes), suelen tipificarse como delito de información privilegiada, cohecho, prevaricación, maquinación para alterar el precio de las cosas, etc.. Pero que luego se desvanecen en los juzgados porque casi todas las eventuales denuncias por modificaciones urbanísticas acaban sobreseyéndose cuando se legitiman bien con una buena tramitación con la Ley en la mano y en nombre -eso sí- del “interés general”: un anillo olímpico, un parque…en fin. Y se acabó, ya no se vuelve a saber nada de ellas. Si se hace con cuidado y no se cometen errores de bulto de procedimiento, los grandes “pelotazos” urbanísticos son actos legalmente respaldados por la propia legislación urbanística desde la Ley del 56.
    Ejemplos los tenéis a tutiplén: operaciones tan legales como la del Nou Camp, el Real Madrid o Chamartín o Campamento. Pero que quede clarito: todas operaciones PERFECTAMENTE LEGALES. Ese es el problema, que en ningún otro país del mundo es posible ganar tanto dinero sin hacer nada en tan poco tiempo. Por eso aquí es donde mayor porcentaje de empresarios y constructores son también propietarios de suelo como stock necesario para sus programas. Lo sorprendente es que ya nos hemos acostumbrado a vivir con tales operaciones como una lógica prolongación del derecho de propiedad.
    ¿Y qué pasa si saltamos al tema de la VIVIENDA? La percepción de cómo se puede ganar dinero fácil es demasiado seductora para que todo el que pueda no intente hacer algo para sacar tajada de algo como hacer dinero a costa del precio desesperante de las viviendas. El precio del suelo no porque sea alto hace subir las viviendas (tontería sandez que nadie puede argumentar), sino que puede ser tan alto porque en el proceso no se exigen al promotor contraprestaciones suficientes a la comunidad, permitiendo al propietario que traslade al promotor todo el margen de beneficios que le hubiera correspondido negociar y dar a la comunidad, sin que por ello subiesen los precios finales de la vivienda. Ningún economista es tan bobo como para decir que la fresa o el azafrán o el algodón o los plátanos son tan caros porque el suelo donde se cultivan es muy caro (como de hecho lo es), sino que saben desde D. Ricardo que es al revés: todo lo que suba el precio del producto tenderá a ser apropiado por el terrateniente, vía subida de la renta cobrada al agricultor para apropiarse de su plustrabajo.
    Y para quien dude o se diga que cómo es posible que nadie se hubiera dado cuenta antes de esta estructura viciada de la legislación franquista, puedo atosigarle con los trabajos que, desde hace ya bastantes años ha publicado Javier García-Bellido en las revistas especializadas, denunciando esta “supraestructura ideológica disfrazada de estructura urbanística”.
    No pretendo con esta explicación desviar las responsabilidades penales de los corruptos que conforman las tramas del “mundo del ladrillo” que nos corroe. En absoluto. Pero tampoco nos creamos que si se consigue meter en la cárcel a dos o tres responsables especuladores convictos, no vayan a seguir surgiendo cente¬nares pequeños y grandes al amparo de semejante Ley del Suelo. Y no pueden hacer nada las legislaciones autonómicas, porque la competencia legislativa plena está por ahora residenciada en el Estado.
    La buena noticia es que es que los dos partidos de la izquierda al unísono ya fueron poniendo encima de la mesa del Congreso de los Diputados sendas propuestas –ahora anteproyecto- de ley (una de IU ya en 1997; cfr. artº de Inmaculada de la VEGA, “¡El valor, estúpido, el valor!”, supl. Propiedades EP, viernes, 7 de marzo 2003, p. 5) que pueden acabar con cincuenta años de LA MÁS ESTÚPIDA ESPECULACIÓN URBANÍSTICA LEGALIZADA DEL MUNDO.
    Remedando la frase con la que dicen que CLINTON instruía a sus seguidores en su campaña electoral “¡Es la economía, estúpido!”, OS PROPONGO A TODOS EL DEBATE sobre la profunda, generalizada y devastadora convicción de todos los ciudadanos, votantes y sufridores adquirientes de viviendas, de que la corrupción, el dinero negro, la doble contabilidad y “poner el cazo” configuran la norma más extendida en todo lo que se refiere al mundo de los negocios “del ladrillo” (como le llaman vulgarmente) y de su economía sumergida. Qué os parece si al debate le titulamos:
    “¡LA LEY DEL SUELO, ESTÚPIDO, ES LA PROPIA LEY LA QUE LEGITIMA LA ESPECULACIÓN URBANÍSTICA!”
    Por cierto, bellísimas fotos de la laguna

  6. fernando mh dijo:

    Recojo la propuesta de Susana, pero con la moderación en el lenguaje que nos es exigible: en los próximos días abriré un “hilo” nuevo, sobre la relación entre la ley urbanística y la corrupción. Pero sin llamar estúpido a nadie, por ahora…;-)
    Gracias, Susana, por la valiosísima aportación. Con comentarios como este tuyo es muy fácil mantener un blog (nos dais las cosas casi hechas).

  7. Menudo debate!!! Verás cuando lo lean los de algún periódico 🙂
    Susana lo expresa con mucha claridad, aunque creo que conviene separar con la misma claridad la legalidad (por injusta que nos parezca) de la corrupción, ya que de lo contrario tendremos que convenir que puesto que todos utilizamos el sistema urbanistico vigente (obviamente no podemos usar otro), todos somos corruptos, y eso no es cierto en absoluto.

  8. fernando mh dijo:

    Eso venía pensando mientras venía hacia casa, dándole vueltas a ese “nuevo hilo” prometido: ¿cómo podemos llamar corrupción a algo que es legal? ¿nos estamos convirtiendo todos en parodias de Piterman (“todo legal, todo legal…”)?
    Sin embargo algo que dice Susana es innegable: ESTE sistema propicia la corrupción más que otros sistemas posibles, e incluso utilizando el sistema “correctamente” (siguiendo sus normas a rajatabla, no cometiendo delitos ni faltas administrativas) el resultado muchas veces no es, en absoluto, social, ni tiene nada que ver con el interés general. Es como lo comentado recientemente sobre la “fábula” de Reckitt: es posible que todos los pasos que se han dado antes de la “escapada” sean totalmente legales, pero no cabe duda de que son perjudiciales para el interés general. ¿Eso es corrupción? Creo que no. ¿Es una perversión del sistema para perseguir fines distintos a los objetivos enunciados en la legislación? Indudablemente. ¿Debemos tratarlo como tal, criticar esa perversión, proponer alternativas para su mejora y para evitar esas perversiones? Creo que es lo que nos toca…

  9. leolo dijo:

    Y de esta estupida legislación de suelo y urbanismo que nos ha llevado a donde estamos sabemos como salir, usar alguno o todos los caminos siguientes:
    1.- difuminar el planeamiento e ir a un planeamiento anglosajón de tipo master plan
    2.- incrementar las reservas de vivienda protegida hasta el 100% en todo tipo de suelos
    3.- incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías hasta el 100%
    Por cierto, Susana, para no creer en los blogs … menudo post te has cascado.
    Un saludo,

  10. susana+ruiz dijo:

    Lo siento, pido mil disculpas. Utilizar el término “estúpido” para definir nuestro sistema era una forma –veo que poco agraciada- de enlazarlo con aquella célebre campaña de Clinton, que a mí personalmente me divirtió.
    Pero no tengo más remedio que mantener mi opinión acerca de que con nuestra ley, la especulación urbanística seguirá legalizada y podrá ser un tractor de toda laya de corruptelas. Digo que nuestra ley legaliza la especulación y legitima en su propio texto el derecho de apropiación individual de grandes y discrecionales beneficios colectivos creados por la comunidad con el urbanismo. No en vano, España es el único país del mundo que contiene una cláusula en su Constitución que ordena a los poderes públicos impedir la especulación con el suelo y la vivienda (su artº 47 lo proclama).
    Creo que deberíamos hacer converger el modelo hacia otras formas más depuradas y modernas.

  11. fernando+mh dijo:

    Puede ser que la solución sea aplicar parcialmente los tres caminos que propones, Leolo:
    1. “Difuminar” el planeamiento, sin llegar a la indefinición normativa de un Master Plan, pero tampoco quedándonos en el planeamiento-normativo-aprovechativo (el “salto” del valor del suelo a partir de la “línea roja” del planeamiento general que da cobertura a las expectativas). Una manera de hacerlo sería implantando un sistema de ordenación territorial que, a partir de unas directrices de ordenación territorial global (llamémoslas DOTs, por ejemplo) limiten los crecimientos y estructuren el territorio de manera sectorial (PTS) y en unidades territoriales menores, comarcales (PTP). A este sistema se le podría llamar, pongamos por caso, “ordenación territorial”, y limitaría ese poder omnímodo del planeamiento municipal y la expectativa del “todo vale”.
    2. Incrementar las reservas. Sin llegar al 100% (no vamos a ser talibanes), pero sin llegar a la ridiculez de algunas CCAA; pongamos… ¿el 75% en urbanizable y el 40% en urbano? 😉
    3. Incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías hasta lo pariario-socialdemócrata-salomónico: pongamos fifty-fifty, ¿vale?
    Acabamos de inventar la pólvora [vasca]. Excepto el punto 3 (que no depende de la legislación autonómica, sino de la estatal, lástima), el resto de los “caminos” que propones, leolo, están ya implantados o en trance de estarlos de manera inmediata en la CAPV.
    Ya sólo nos falta obtener la competencia sobre el estatuto legal de la propiedad del suelo. Por una vez, y sin que sirva de precedente, seré el campeón de las aspiraciones soberanista-nacionalistas para reclamar más competencias institucionales, convencido de que esas “transferencias” (constitucionalmente imposibles, hoy por hoy) serían muy, muy positivas para nuestro sistema urbanístico.
    De todas formas, no estoy tan convencido como para pensar que esta sea la panacea de todos nuestros males. Esta vía que propongo, socialdemócrata, tibia, mestiza, de medio gas, tiene la ventaja de ser realizable (de hecho, está “casi” implantada”) pero no es tan radical como para dar un vuelco inmediato.

  12. susana+ruiz dijo:

    1.- Si difuminamos el planeamiento (que es lo que se hace en casi toda Europa), entonces eliminaríamos el “Plan-dios” de nuestro sistema que define, concreta, perfila y reparte equidistributivamente y a todos por igual…¿que?, no tendría que repartir nada por igual PORQUE NO REGALA NADA, no habría “aprovechamiento” -ni dibujo concreto alguno, como no hay en todo Europa-. Nuestro actual Plan-repartidor (nada de masterplan genérico europeo, no) y nuestro aprovechamiento urbanístico (solo existente en nuestro sistema) van intrinsecamente unidos desde su génesis, y responden al mismo mecanismo, al punto de no saber si fue antes el huevo o la gallina. Es una solución.
    2 y 3.- Que entiendo pueden agruparse ambos, ya que incrementar las externalidades y reservas que requiere el sano funcionamiento de una ciudad es un “modo” de incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías. Cada uno con su competencia institucional por ahora. Esta solución me parece más adecuada. Os remito a la Community Land Act inglesa de 1.975

  13. navarro dijo:

    la plusvalia de un terreno para que la trabaja, pues está clara que para el dueño de la finca, no para alguien que no ha invertido nada en eso, ni ha trabajado nunca ahí
    a todo esto informo al dueño del blog que el muro de berlín ha caido

  14. fernando mh dijo:

    ¿Qué ha aportado el propietario del terreno simplemente por serlo? ¿Cuál es su “trabajo” urbanístico para obtener una multiplicación por 10 o por 100 del valor de su suelo?
    A todo esto informo al comentarista navarro, agradeciéndole su información, que soy consciente de que el muro de berlin cayó, pero también soy consciente (espero que el comentarista también lo haya notado) de que Franco también murió, y que hay una Constitución que dice lo que dice más arriba, en el artículo de cabecera de este post: que la comunidad ha de participar en las plusvalías generadas por los poderes públicos.

  15. navarro dijo:

    en un mundo capitalista, lo que cuenta es el capital, por lo tanto, una cosa no vale lo que se ha trabajado en ella sino su valor en el mercado. por lo tanto su visión de trabajo=dinero, está totalmente defenestrada por la sociedad.
    si franco ha muerto el mayor promotor de viviendas sociales y de protección oficial de la historia de españa, a que no mola defender lo mismo que franco.
    no habría plusvalia en un terreno, si no fuera porque a alguien, seguramente marxista, se le ocurrió decidir donde se podía y donde no se podía edificar, así que si una persona compra un terreno y después de pagar impuestos durante 30 años por ese terreno lo vende al precio que quiera, no entiendo por qué hay que destinar ese dinero a nada, partiendo de que al aumentar sus ganancias cuantitavimante lo van a freir a impuestos.

  16. susana+ruiz dijo:

    Señor Navarro,
    debe de leer usted más historia (y no me refiero a la política). Fue precisamente el franquismo, el que vio en 1956, que en España no había ni un duro en las arcas del estado, ni legitimidad para expropiar, ni tejido capitalista industrial sano y pujante, (solo terratenientes decimonónicos, y de todos es sabido que en España siempre tuvimos un desastroso sistema fiscal, redactado por esos mismos terratenientes que, sentados en las Cortes, no querían pagar nada más que un poquito de renta agraria).
    Y entonces redactaron la ley del suelo del 56, cuyo sistema se sigue repitiendo en las sucesivas reformas hasta hoy en día…que hace los siguiente: convertir en empresarios urbanizadores ‘forzosos’ de sus terrenos a los propietarios del suelo. Caso único en el mundo. Infórmese.
    Es decir, del valor de la renta de las patatas de una finca se pasa de un día para otro, mediante una simple recalificación, a un valor de mercado artificial 50 o 100 veces mayor, sin que su propietario haya invertido…ni un euro.
    Al propietario a cambio, le pide tan solo la contrapartida de urbanizar su suelo (como en el resto del mundo, faltaría más), aunque posiblemente no lo hará él -que no es un profesional en esa materia-, sino un tercero o un cuarto. De ese modo, el sistema garantiza beneficios especulativos a un personaje interpuesto en un proceso industrial que no tiene ningún título ni saber empresarial. Simplemente, lo percibe por el mero hecho de haber heredado o comprado ese suelo afortunado poco antes de que el plan se lo “reclasificara” (a veces días, horas antes).
    Esto, es claramente fuente de todo tipo de especulación y corrupción.
    Pero debe usted saber, o ya sabrá, que urbanizar a este propietario (que encima no sabe hacerlo) le cuesta entre un 10 y un 20% del beneficio que le regala el plan urbanístico, de modo que se queda con un 80% por la patilla…..podríamos hablar horas, pero esper haberle aclarado algo con este comentario.
    Repito, le recomendaría que se informe, lea, pregunte….Deberíamos ser rigurosos y lo más objetivos que podamos. Todo esto no es ninguna frivolidad.

  17. navarro dijo:

    de quién es el terreno, ¿mio o de susana+ruiz?, pues lo vendo y lo que sacao menos el 20% de impuestos para mí,las recalificaciones existen porque los políticos no me dejan construir en algo que es mio, y pretender cobrarme por algo que me pertenece. repito el socialismo ha muerto

  18. fernando+mh dijo:

    Navarro, creo que no me he explicado bien antes, y que no has entendido las explicaciones meridianas de Susana. La legislación urbanística vigente no la inventó Lenin, sino Franco, y esencialmente no ha variado demasiado en sus fundamentos. Te guste o no, el urbanismo es una FUNCIÓN PÚBLICA, y en ningún lugar del mundo puedes hacer lo que te apetezca con tu suelo, construír lo que quieras donde te salga en gana. Es más, en lugares tan sospechosos de marxismo-leninismo como Manhattan o Londres, incluso el 100% de la plusvalís está reservada a la comunidad.
    Como decía Susana, no estaría de más que todos nos documentáramos sobre la realidad actual y la historia…

  19. navarro dijo:

    y por qué no la plusvalia entera de los arquitectos dedicada a la comunidad, ah si, lo tipicamente marxistoide, repartir sí, pero de lo mio no, por qué no convertimos a los arquitectos en servidores públicos y que trabajan por la patilla

  20. fernando mh dijo:

    ¿…la “plusvalía de los arquitectos”…?
    No tengo ni idea de a qué te refieres. De lo que estábamos hablando hasta que tú llegaste(o eso creía yo) era de plusvalías urbanísticas (eso dice el título del post).
    Si quieres también podemos hablar del sistema económico de libre mercado, la apropiación de las plusvalías del trabajo por parte del capital, del neoliberalismo y de lo incompatible que creo, personalmente, que es este extremo capitalista a ultranza respecto al modelo constitucional de “estado social y de derecho”, pero estoy seguro de que no es éste el tema de este “hilo”, así que si te parece podemos tratarlo en otro post, sosegada y tranquilamente.
    Eso sí, de la misma manera que yo no he utilizado el apelativo “fascistoide” para referirme a ciertas teorías económicas neoliberales, de tendencia política totalitaria o preconstitucional, te pediría que no utilizaras adjetivos despectivos o que puedan ser entendidos como insultos. De esta manera supongo que el debate será más enriquecedor para todos. Gracias por adelantado.

  21. leolo dijo:

    Sr. navarro lo que veo que usted no acaba de pillar es que un propietario de suelo, por el hecho de serlo no hace nada. Otra cosa es que un promotor (titular de un suelo) pida créditos a un banco para urbanizar, edificar, rehabilitar, etc. Esas si son actividades económicas que merecen remuneración. Tal es así que en Estados como Francia, Alemania, Holanda o Suecia un propietario de un suelo que no hace nada con el tiene derecho a nada. Y un propietario que quiere urbanizar, edificar, rehabilitar, etc lo hace según las normas que le dicta la Administración y gana o no en la operación en funció de supericia empresarial. No sé si capta la diferencia.
    Y un par de puntualizaciones. Franco hizo mucha VPO (una VPO diferente a la actual, pues se descalificaba y se convertía en vivienda libre), cierto. Pero no me negará que su “legislatura” fue más bien larga, ¿no?
    Otra precisión, España no es un estado capitalista (tal cosa no aparece en la Constitución). Lo que se dice en su artículo 1 es que es un Estado Social y Democrático de Derecho y para que allá un poco para todos en el artículo 38 defiende la libertad de mercado, pero en el 128 dice que toda la riqueza sea cual fuere su titularidad está subordinada al interes general.

  22. navarro dijo:

    ahora me entero que los capitalistas somo preconstitucionales, pues bien, me da igual porque no creo en la constitución de ejpaña, arriba¡¡¡,, podéis seguir con vuestro estado social, funcion social del suelo, no se qué social, interés general y todos esos conceptos trasnochados, porque afortunadamente el mundo camina hacia la libertad de moral, la libertad de expresión, la libertad de movimiento y por supuesto la libertad de usar la propiedad privada para beneficio propio, sin que unos cuantos vividores de lo ajeno
    cuando os quede claro que lo mio, es mio, y por lo tanto el uso y disfrute del mismo me corresponde a mí y no al interés general

  23. fernando+mh dijo:

    ¿Lo social o el interés general son conceptos trasnochados para tí?
    En fin…
    No voy a seguir contestando, porque no veo que vayamos a avanzar nada. Es como jugar al fronton. De todas formas, navarro, gracias por tu participación.

  24. navarro dijo:

    si, lo social está trasnochado, al menos el enfoque oficialista de hoy de crear redes caciquiles con dinero público. bonito concepto ese del interés general, que permite mediante la expropiación quitarle la propiedad a una persona por 4 duros mal pagados, robarle a la gente sus propiedades mediante la coacción del estado es justicia social, que guay

  25. susana+ruiz dijo:

    Navarro,
    imagina que junto a tu finca (si la tienes), hay un vecino que, como tú, quiere hacer lo que le de la gana. Y que se la arrienda a su primo a buen precio, para que la utilice de estercolero (porque el primno tiene una granja de cerdos y ´necesita un lugar donde verter los purines).
    E imagina que hay un constructor interesado en levantar una torre de ochocientas plantas en tu terreno(en realidad el constructor también hace lo que le da la gana, poerque en este sistema que planteas no son necesarios los Ayuntamientos ni nada que se le parezca; en todo caso, un sheriff que sea el más listo del lugar, o el más simpático, o el más rico). Pero como olerá mal y ve peligrar sus futuras ventas, decide no comprátelo a tí, e irse a doscientos kilómetros. Y pierdes una millonada…
    Podemos volver al lejano oeste, y así hacemos lo que nos da la gana todos. Lo malo es que es probable que el sistema se vuelva en nuestra contra.
    A mí me gusta mucho ver a John Wayne en sus películas, pero creo que es porque siempre gana. Si fuese el lejano oeste que existió en realidad…le habrían pegado un tiro en menos de diez minutos.
    Al fin y al cabo son solamente eso. Películas.

  26. navarro dijo:

    y ahora vamos a las pelis de ahora en españa, donde un hombre se construye su casa y un político bueno, socialdemocrata decide que por el bien común de todos ahí va una carretera, le expropian la casa por 5 millones, y el hombre se queda en la puta calle y con 5 millones para irse a vivir supongo que a argelia. o esa otra peli, por la que un hombre tiene una casa, se muere, se la deja a sus hijos, sus hijos no pueden pagar el impuesto de sucesiones y se quedan sin casa
    no no es la ley del oeste, es la ley de la justicia social

  27. navarro dijo:

    y ahora imáginate susana que tú tienes un solar y que un hombre te la quiere comprar para edificar pero al lado de tu finca un político socialdemocrta decide construir un centro de atención a drogadictos, con lo cual tu comprador se va a otro sitio a edificar ¿también se va a hacer cargo la administracion de ls pérdidas de esa gente? o sólo somos marxistas a la hora de pilla cacho.
    y esto sin ser la ley de oeste, si no la ley de marx, karl marx, para que veais que ni mis ideas ni las vuestras son de color de rosa, pero al menos en la mía no robamos a nadie por su bien

  28. juan dijo:

    Veo, que estais muy versados en el tema. Realmente creo que estoy de acuerdo con vosotros, pero quisiera que me dierais una opinion de otro concepto que ha llegado a mis oidos:
    especular con el terreno para generar beneficio a los ayuntamientos.
    pongamos un ejemplo:
    un señor tiene un terreno, y del dia a la noche el ayuntamiento se lo expropia por dos perras gordas, y al dia siguiente este ayuntamiento recalifica los terrenos y los vende a precio de urbanizable a una constructora privada(10% vpo 90% vivienda libre), el ayuntamiento con esa plusvalia, mantiene sus gastos habituales.
    realmente estamos en una situacion de corrupcion urbanistica, aun siendo el beneficiario un ente publico?
    segun la ley de las expropiaciones, la unica forma de expropiar es cuando entran en conflicto los usos privativos, y los del bien comun de la comunidad.
    se puede establecer como bien comun utilizar el dinero de la plusvalia (recalificacion y posterior venta a manos privadas),para simplemente sanear las cuentas de un ayuntamiento?
    (estoy estableciendo en este caso, que la venta del terreno, tiene como objeto exclusivamente el incremento del patrimonio del ayuntamiento en cuestion)
    y pregunta del trivial, el dueño que realmente no quiere que sus terrenos sean recalificados, ya que es huerta, y por tanto es su medio de vida, podria acudir a la via judicial, con alguna probabildad de que su situacion actual (es decir , no recalificar el terreno, por ser su medio de vida ),no varie y salga airoso de toda la trama judicial con exito?
    Un saludo

  29. fernando mh dijo:

    @juan: con la ley en la mano, la operación que mencionas -“especulación municipal”- no sería posible, o al menos no sería legalmente defendible si alguien la denunciara. Porque para poder expropiar -independientemente de la fijación mayor o menor del llamado “justiprecio”, el precio establecido para expropiar los bienes y derechos- debe existir INTERÉS PÚBLICO. Y si, como dices, el Ayuntamiento expropia para inmediatamente después vender la propiedad expropiada, una vez reclasificada, y la finalidad de esos suelos no es de interés público -parece, por lo que expones, que no es el caso, sino que se trata de vivienda libre en un 90%- el propietario original inicialmente expropiado tendría incluso derecho de reversión, esto es, tendría derecho a reclamar que esos suelos volvieran a su propiedad reintegrando los justiprecios abonados. En este sentido, si no se dan los principios que el espíritu de la ley prevé, podría hablarse de corrupción urbanística, aunque habría que analizar el asunto con detenimiento y por profesionales del derecho -no es mi caso- que puedan dictaminar sobre la legalidad concreta del caso.
    La segunda pregunta, sobre si se puede considerar como “fin de interés social” la realización de plusvalías para sanear las cuentas, indudablemente NO es este uno de los fines de interés público que establece la ley de expropiación forzosa para legitimar una expropiación urbanística. Claramente no.
    Y sobre la tercera, no creo que tenga probabilidades de prosperar una alegación de un propietario que no quiera que su suelo cambie de uso urbanístico, incluso en el improbable caso de que quiera renunciar a su plusvalía. En este caso, la ley es clara, y el precio que se paga al propietario ha de ser suficiente para reponer (indemnizar, strictu sensu, es dejar indemne, dejar como al principio) la situación original, o sea, poder seguir ejerciendo el modo de vida del propietario del suelo, mediante la sustitución de ese bien de producción. Ahí sí que los jurados de expropiación suelen ser “generosos”, y sobrevaloran los justiprecios. Pero la petición de que no se realice el cambio urbanístico -recalificación, o más bien, reclasificación, el paso de rústico a urbanizable- no tiene ningún viso de prosperar en las vías de recurso judicial habituales.

  30. luis dijo:

    Pues yo niego la mayor. La generación fuertes plusvalias urbanisticas, son el problema y no el reparto de las mismas. La especulación en el uso del territorio, independietemente de quien sea el beneficiario, es el primer incentivo para la corrupción. Es una perversión propiciada por las Leyes y Normas de Ordenacion Territorial, que se basan en la descatalogación, de facto, generalizada de todo el territorio para cualquier actividad economica (caso de canarias ), poniedo figuras de protección alejadas de la realidad y vocación del suelo, dificultando o impidiendo de facto el uso del suelo incluso para aquellas actividades inherentes a las figuras de protección impuestas, para una vez situados en ese paradigma de falsa protección permitir la recalificación (a goteo) de parte del suelo, antes protegido, sin mas criterio que el libre albedrío de la agemcia de recalificacion oficial. Esto es un abuso una expropiacion encubierta, y con graves consecuencias para un desarrollo mas sostenible, dejando la economía de la burbuja inmoviliaria.
    Comprendo que a los arquitectos esto no les interese. Ellos estan entres los que viven del urbanismo. Pero el terrritorio es mas que urbanismo.
    (P.ejemplo, suelo rustico de proteccion agraria en interesticios urbanos, suelo de protección agraria en donde no crece una mala hierba, etc), impidiendo o dificultando el uso del suelo para las figuras en las que

  31. fernando mh dijo:

    @luis: efectivamente, tienes razón en que el problema de raíz es la propia existencia de la plusvalía, pero… ¿cómo piensas que se puede evitar? ¿Piensas que negando su realidad, su existencia, se puede eliminar su efecto, sus consecuencias? Yo creo que no hay que esconder la cabeza bajo el ala, y afrontar la realidad de que si los productos inmobiliarios están sujetos a tráfico mercantil (en su mayoría, o en una parte sustancial) y que éstos se asientan sobre el suelo, la transformación de éste va a generar necesariamente un incremento de valor. Lo que yo propongo es que ese incremento de valor repercuta más en la comunidad, que es quien realmente la “produce” y menos en el propietario original del suelo. Sería mejor, en efecto, que no se produjera esa plusvalía, pero para eso todos los productos inmobiliarios deberían tener sus precios y posteriores transmisiones intervenidos. Yo podría estar de acuerdo con ese sistema totalmente intervencionista, pero…¿es eso lo que tú planteas? (no me ha quedado claro de tu exposición)

  32. luis dijo:

    Intervencionismo ya lo hay. Y la forma en que se ha articulado en las Leyes de Ordenación del Territorio y en las Normas que la desarrollan es lo que hace precisamente que surjan los desajustes que aqui se critican. Igual hay que intervenir de otra manera. Cambiar. Pero nunca de la manera que se propone en la cabecera de este foro, que consolidaría en su grado máximo la extorsión, la expropiación en cubierta del terreno a sus legitimos poseeedores, para regalarselo con sus plusvalias incluidas a la corte de politicos, constructores y vividores del cuento y el cambalache que nos dirigen actualmente. No es una cuestion urbanística. No desprecio el interés que desde el urbanismo hay, o la necesidad de una vivienda digna.Pero el estado puede ordenar el territorio proteger el medioambiente, satisfacer las necesidades de la población sin necesidad de seguir en la línea actual, que se basa en usurpar el uso de un bien el suelo, que hasta que no se diga lo contrario esta sujeto a las leyes del mercado y sus propietarios legitimos por hereencia o por compra tienen unos derechos de uso y disfrute que ahora se les esta quitando. Si encima se procede como se pretende en la cabecera de este foro significaría un expolio. Es patético que se diga que los propietarios de suelo como no entienden y no arriesgan entonces no tienen derecho a beneficios. O sea el beneficio para los listos y/o los trileros, politicos, mercaderes y demas gente. Para los que ahorraron, o recogieron los ahorrros de sus abuelos, para esos, lo que se propone simplemente es que se les quite al justiprecio. Y digo yo, y porque no proponen que se haga lo mismo con las acciones de los que invierten en empresas constructoras o fabricas de materiales de la construcción. O en bolsas. Ahí tambien hay plusvalias.

  33. fernando+mh dijo:

    @luis: creo que ya he explicado bastante prolijamente mi posición, y es muy distante de la tuya. No creo que sea posible encontrar un punto de encuentro entre posiciones tan ideológicamente alejadas. Te recomiendo que releas la Constitución y las Leyes del Suelo vigentes para entender mejor el fin social de la propiedad, la potestad pública sobre la ordenación del territorio, la penalización expresa de la especulación sobre el suelo y la vivienda, y te agradezco tu participación en este debate, de cualquier forma.
    Ah, por cierto: no sé lo que pasa por otras Comunidades Autónomas, pero en Euskadi decir que se está “expoliando” o “usurpando” derechos de propietarios,… en fin, es no conocer la realidad del mercado de suelo.

  34. luis dijo:

    Gracias Fernando, pero creo que en este y en muchos temas más que diferencias ideologicas lo que puede haber es distintos intereses, dependiendo de que posicion se parta. En el caso de canarias , sitio en donde la corupción política, debido a la ordenacion del territorio alcanza hoy gran resonancia en los medios, hay un amplio concenso en tre los distintas corrientes con ideologías aparentemente distintas. Los nacionalistas, pretendidamente de izqierdas y el PP (sin comentarios ) estan muy contentos con la actual modelo de ordenacion. Los que no lo estan tanto (aunque algnos no se dan cuenta) son los propietarios minifundistas del suelo, que ven como se les prohibe el uso del mismo para cualquier actividad economica (no solo la residencial, tambien y por ejemplo para la instalacion de energía eólica, o fotovoltaica, para negocios relacionados con el ocio, el tiempo libre) y se les persigue y castiga con la Agencia de Proteccion del Medio Urbano y Natural. La estrategia es mantener bolsas de suelo, aburriendo a los pequeños propietarios a la venta a precio bajo para que cuando el suelo este en las manos que deben estar (los comparsas del politico de turno) recalificarlo y ahora si permitir los usos qye antes se prohibia). Y no es un problema de ordenación o de conservación, tampoco tiene nada que ver con el fin social del suelo ni las necesidades de viviendas, no . Lo que pasa es que se va dosificando el suelo que sale al mercado para el mejor enriquecimiento de unos pocos. El ejemplo mayor del disparate es que en los intersticios urbanos se ha dejado suelo agrario, mientras se recalifica suelo del extraradio de muchos pueblos en muchos casos recalificando suelo de valor paisajistico o natural. ¿Y sabes lo que pasa con la Agencia de Proteccion del Medio urbano y Natural? pues se dedica a perseguir con contundencia a los pequeños agricultores, agricultores vocacionales que tienen una pequeña edificacion en suelo rustico antigua y que necesita mejorarla, o al que valla el trozo de terreno. Mientras tanto se sigue por la COTMAC recalificando suelo de valor natural o paisajistico para montar centros comerciales o de ocio hoteles en campos de Golf, etc.
    Yo tengo un suelo rustico heredado, rodeado de suelo urbano en una gran ciudad. La Zona ha pasado de suelo rustico comun donde se permitia actividad residencial inclusive, la bolsa de suelo tiene un monton de elemntos caracteristicos del medio rural que fue. Actualmente mi casa esta en suelo que han calificado urbano y el resto es de proteccion agraria. El cabildo y el ayuntamiento ha roto los riegos, he tenido que colocar una tubería de polietileno para regar la huerta que siempre ha tenido mi familia.
    Pues te digo todos los propietarios de nuestro suelo no podemos ni siquiera mantener las infraestructuras, el procedimiento de calificacion territorial previsto por las normas lo hacen dificil. Ya tenemos constantes insinuaciones de testaferros que nos incitan a la venta a 15.000 ptas el m2 mientras tanto a 100 m lineales hay una zona comercial donde el m2 se cotiza a 500.000 ptas. Mientras tanto ninguno de los actuales propietarios pueden vallar , cercar, poner toldos contra el viento, mejorar las edificaciones existentes, las acequias, los muros las entradas a las fincas, los caminos, sin que se pase por pedir calificacion territorial previa a la licencia urbanistica. La calificcion territorial la da el cabildo y por lo general tardan mas de un año. Ultimamente pasa por exposicion publica y por declaracion de impacto. ¿Que te parece?. ¿Es una cuestion ideológica?

  35. fernando+mh dijo:

    @luis: sí, insisto, es una cuestión ideológica: los chorizos, a la cárcel, y la plusvalía, para la comunidad. Y no me dan ninguna pena .lo siento, amigo mío- los “pobres minifundistas”. Su suelo era agrario, y no deberían pretender lucrarse con él gracias a las plusvalías urbanísticas. Eso sí, tienes razón -como te llevo diciendo desde hace tres comentarios consecutivos- en que sería preferible que no hubiera plusvalía para nadie, ni propietarios de suelo ni testaferros ni ayuntamientos ni nadie. Pero si ha de haberla para alguien, que sea para la comunidad. No para el propietario del suelo, que no ha aportado nada. Tenía suelo agrario: que se quede con el valor de agrario. Y punto. Es lo justo. Digo yo, vamos.

  36. luis dijo:

    He encontrado este enlace, que me parece interesante, a la hora de ver las posibles influencias de los cambios legislativos en materia de suelo.
    Realmente con la nueva Ley en ciernes ya se consigue que las plusvalias no sean para los actuales propietarios. Lo que no esta claro es para quien van a ser.
    http://www.e-valencia.org/index.php?name=News&file=article&sid=9598&theme=Printer

  37. fernando mh dijo:

    @luis: muy interesante el link a la página e-valencia.org. Gracias, la apunto para seguirla de cerca. Sin embargo creo que en el artículo concreto que citas mezclan demasiadas cosas y sería de agradecer un poco de orden y sistemática a la hora de establecer delitos, culpas y responsabilidades. Porque, como expone el video que acompaña al artículo, es bien conocido que en el País Valenciano se han cometido en los últimos años (coincidiendo con el Gobierno autonómico y municipal del Partido Popular, que digo yo que no será casualidad…) todo tipo de infracciones contra el medio ambiente, corruptelas y corrupciones urbanísticas y todo tipo de delitos con la especulación del suelo como ingrediente principal. Pero no creo que este clima de corrupción institucional-urbanística se pueda achacar a algunos mecanismos de intervención en el mercado del suelo como es el agente urbanizador, y su principal valedor en el Estado, Gerardo Roger. Conozco la trayectoria profesional de Gerardo Roger desde hace unos cuantos años, y desde hace menos años lo conozco incluso personalmente, y -líbreme Lenin de poner la mano en el fuego por nadie- no tengo ningún indicio que me haga pensar que este docto especialista tenga como objetivo el lucro ilícito o la obtención de plusvalías especulativas de nadie. Al revés, sus aportaciones al sistema urbanístico valenciano, extrapoladas después a otras legislaciones autonómicas como la extremeña y castellano-manchega, han sido herramientas muy útiles para vencer la retención especulativa de suelos.
    ¿Que alguien está haciendo mal uso de esa herramienta…? ¡Claro! ¡Como hizo mal uso de la democracia representativa el partido Nazi de Hitler para ganar las elecciones de 1.933 y someter al país y a casi toda Europa a su tiranía!. Pero eso no quiere decir que la democracia representativa sea mala, o al menos no intrínsecamente mala.
    Que alguien utilice un sistema para su beneficio ilícito, corrompiéndolo, no significa que ese sistema sea malo.
    Y esto es lo que creo que está pasando en Valencia con el PP y el sistema de “Agente Urbanizador”.
    En otro orden de cosas, los que nos dedicamos al urbanismo estamos esperando con ansiedad la promulgación de la Ley del Suelo y Valoraciones estatal, porque, como tú bien dices, el reparto de las plusvalías según como quede la Ley finalmente puede sufrir cambios importantes respecto al sistema actual. En próximas fechas -muy pronto, parece: el mes que viene o como máximo, el siguiente- creo que os podré adelantar algunas cosas, ya definitivas, sobre esta ley y sus consecuencias prácticas. Por ahora lo único que os puedo contar es que está en el Parlamento, en el Congreso, debatiéndose y negociándose entre los grupos parlamentarios.

  38. fernando mh dijo:

    Derecho a especular“, de Gerardo Roger: aquí tenéis el artículo al que hacía referencia el enlace de luis. Es bastante breve, y muy interesante. Os recomiendo su lectura.
    Leyéndolo creo que se entiende mejor mi anterior comentario,en el sentido de que Gerardo Roger es precisamente una de las personas que más ha hecho en este país para evitar la especulación sobre el suelo.

  39. luis dijo:

    Lo he leido atentamente. Y no habla para nada de limitar las plusvalías para abaratar el precio de la vivienda, o de que las plusvalías han de ser para el comun. Solo habla de que las plusvalias no sean para los dueños del PATATAR(denominación por otro lado nada frecuente entre los agricultores). Al contrario, parece que no le importa que existan las Plusvalias para el que haga el Esfuerzo Inversor.(MMMM) O sea para un Promotor que compra un trozo de terreno Rústico y logra que se lo recalifiquen estaría jusrificado según parece. Creo que así no se va contra la especulación ni contra la corrupcion urbanistica. La especulación y la corrupcion esta mas bien por ejemplo en las campañas electorales de los partidos politicos pagadas por las plusvalias de los construgobernante, y en el dinero que bajo manta sellevan algnos de los que participan en el proceso de recalificaión. Asi en canarias (menos mal) estan callendo como moscas. Vease el caso de Mogan de reciente actualidad en el que se ha realizado una declracion de interes general para saltarse la moratoria y poder construir 3600 camas mas que al final no eran para el sector turistico sino que ya hay movimientos para que sean residencias de lujo de ciudadanos del Imperio Yahkee. Lo siento Fernando pero sigo pensando que esta iniciativa no va a significar ningun beneficio para los que necesitan una vivienda, para los ciudadanos normales. Al contrario va a ser benericiosa para los que nos quieren llenar de cemento.

  40. fernando mh dijo:

    @luis, tu me hablas de corrupción y yo te hablo de urbanismo y suelo, de aplicación de plusvalías. Como ya he dicho en bastantes ocasiones, insisto, a riesgo de ser pesado: las plusvalías, para la comunidad, o en el peor de los casos, para quien invierte algo en el proceso de urbanización; y los chorizos, a la cárcel.
    Me gustaría que el sistema de atribución de esas plusvalías fuera distinta, pero mientras los políticos que son responsables de cambiar la ley en el Parlamento Español decidan cambiarla, con estas reglas de juego las cosas se pueden hacer bien, regular y mal. Parece que la realidad valenciana, o canaria, por ejemplo, tú la conoces bien, y es radicalmente distinta (y claramente peor) a la realidad que vivimos quienes nos dedicamos a esto del urbanismo en Euskadi. Esto será algo de lo que tengan que dar cuenta los administradores y gestores valencianos y canarios, primero ante los ciudadanos que los han elegido, y después, si procede, ante los tribunales.
    Sobre lo que nosotros, en el Gobierno Vasco y sus empresas adscritas, estamos haciendo y estamos dispuestos a seguir haciendo para solucionar el problema de la vivienda y la especulación urbanística, tienes una muestra en un artículo anterior de este blog, “Euskadi is different? (Urbanismo social vs. & corrupción & especulación”)“, y otra muestra de lo contrario, precisamente, de lo que creo que no es la solución, en este otro artículo, “Urbanismo con mando a distancia“.
    De cualquier forma es un placer seguir debatiendo contigo, y te agradezco tus aportaciones, reconociendo que incluso en la discrepancia está la riqueza de estas conversaciones.

  41. luis dijo:

    Fernando. Espero que no te moleste que insista. Sigo pensando que la corrupcion tiene mucho que ver con el urbanismo y con la ordenacion del territorio. Te mando un post basado en una noticia de prensa. No se si Canarias es Diferente.
    …………..
    Canarias.Las constructoras se lanzan a la compra de suelo rústico
    http://www.laprovincia.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=1343&pIdSeccion=8&pIdNoticia=76346&rand=1172393520012
    ¿Es que Pérez Moreno, Lopesan, Satocan, Inmobiliaria Betancor o Félix Santiago, etc. quieren diversificar su actividad, e introducirse en la agropecuaria?
    ¿O que en un gesto de patriotismo, en consecuencia con los objetivos marcados por las Leyes Canarias y tan activamente perseguidos por los poderes públicos, quieren preservar ese suelo, y lo compran para congelarlo y apartarlo del proceso urbanizador?.
    Pues NO. Como se admite en éste artículo “reconocen que se trata de un negocio rentable, ya que en estos momentos el precio del metro cuadrado de suelo rústico oscila entre los 12 y los 60 euros, mientras que el metro de suelo urbano está sobre los 3.000 euros”. “Es una política de inversión, no exenta de riesgos, pero que las grandes constructoras pueden asumir con holgura
    Es decir, buscan la plusvalía de la reclasificación. Que como se vé es incluso mas rentable que el 15 por ciento de beneficio industrial, que teóricamente obtendrían de la actividad constructiva. Una pieza de suelo de 100 m2 le puede costar 600 euros y reclasificado su valor seria de 30.000 euros, según sus cálculos.
    Aquí es donde está la perversión del sistema de Ordenación Territorial. Es un sistema a la medida de los especuladores. Según ésta la clasificación de suelo como rústico se hace para preservarlo del proceso urbanizador por sus especiales valores, agrarios, ambientales, etc. Esa protección, teórica hecha en el planeamiento no va seguida de ninguna acción de apoyo que realce ese valor que se le ha dado. No, simplemente se impide o limita fuertemente el uso del mismo a sus propietarios, incluso para la actividad agraria. Los propietarios son perseguidos sistemáticamente por la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural. Prácticamente toda actividad sobre el suelo es considerada ilegal. Cualquier uso pasa por solicitar Calificación Territorial, no una licencia simple en el ayuntamiento. Y, hoy en día se exige declaración de impacto, y exposición pública. Si el permiso no se concede a tiempo, el silencio es considerado negativo. Levantar cortavientos, vallar para impedir la entrada de animales o personas, levantar o arreglar un muro que contenga un talud, rehacer una pared que se ha caido se vuelve una odisea. Y no digamos de la construcción de un invernadero un almacén agrícola. La actividad residencial está simplemente prohibida. Las zonas de asentamiento bloqueados por la Ley de Directrices. ¡!Se prohibe vivir en el campo!!. Cualquier transgresión te puede costar un riñon. Hasta arar se ha vuelto peligroso.
    Contrasta esto con las facilidad, el interés y la diligencia con que se actúa ante una recalificación, sobre todo si ésta es promovida por una de las grandes constructoras amigas.
    EL sistema está inventado para arrebatar el suelo a actuales propietarios para el mayor beneficio de los CONSTRUGOBERNANTES.
    Todo esto tiene un nombre: CORRUPCIÓN. Las leyes del Territorio parecen hechas para eso.

  42. fernando mh dijo:

    @luis: tal y como lo planteas (ya te avanzaba en anteriores comentarios que esto, en Euskadi, no tiene mucho que ver, y es sustancialmente distinto a lo que nos cuentas que pasa por Valencia o Canarias), esto que nos cuentas en tu comentarios cada vez se va pareciendo más a la lucha del Far West entre ganaderos y agricultores.
    Creo que ya he explicado por qué no estoy de acuerdo con lo que parece que acabas deduciendo de toda la descripción de la supuesta realidad. No creo que la legislación, ni si quiera la valenciana o canaria, esté hecha para beneficiar a los corruptos (otra cosa es que cualquier ley pueda ser corrompida para beneficiar actividades fraudulentas). Por eso no voy a insistir en repetir argumentos ya enunciados.
    A pesar de todo insisto en que, por lo que parece, las realidades territoriales, sociales y económicas de Canarias y Euskadi, si es cierto lo que cuentas, son radicalmente distintas. O eso, o lo que cuentas no es del todo cierto (no prejuzgo, símplemente opino razonadamente). Quien se lleva, hoy por hoy, entre el 35% y el 45% del precio de venta de los productos inmobiliarios libres que se promueven en Euskadi son LOS PROPIETARIOS ORIGINALES DEL SUELO, los “baserritarras” o sus herederos. Y eso sin poner nada a cambio, sin arriesgar nada, sin aportar ningún valor al producto final. O sea, todo lo contrario de lo que defiendes tú, Luis. Puede que sucedan dos cosas: o que el sistema sea absolutamente distinto allá que aquí -cosa que dudo, al menos de manera tan radical, puesto que compartimos legislación básica sobre el suelo y las valoraciones, de rango estatal- o que estés, interesada o desinteresadamente, defendiendo los intereses de los propietarios de suelo.
    Lo siento, si hay que tomar partido, yo no estoy ni con los propietarios de suelo, ni con los promotores inmobiliarios-políticos corruptos. Yo estoy, sin duda, con los demandantes de vivienda digna que no tienen recursos para acceder al mercado libre.

  43. luis dijo:

    Fernando te agradezco la atención y tu tiempo. No conozco la realidad en Euzkadi, si en canarias. Aqui los propietarios de suelo original estan siendo instigados, despojados, engañados y no son ellos los que se llevan el 35 % salvo excepciones. Son los grandes operadores de la construcción, los que financian campañas electorales, los que se llevan la plusvalia.

  44. Rafael Alba Padilla dijo:

    Entré por casualidad en esta página, posiblemente no vuelva a entrar.
    Sólo quería decir que me hace mucha gracia que los que se declaran antifranquistas defiendan las medidas de Franco, en concreto la ley del suelo de 1956, el invento de unos corruptos de decir en qué suelo se puede edificar y en qué suelo no para forrarse a costa de hipotecar la vida de la gente.
    Si no hubiese posibilidad de que un político dijese arbitrariamente dónde se puede construir y dónde no, si hubiese liberalización, habría más oferta y los precios bajarían.
    Pero claro, interesa más sacar el terreno urbanizable al mercado con cuentagotas para mantener los precios arriba.
    Me parece insólito lo que he leído, atacar el franquismo y a la vez defender una medida franquista: el intervencionismo del suelo.
    Se contradicen ustedes, no tienen ni idea de lo que hablan y no he podido resistirme a postear, un cordial saludo y que les vaya muy bien con sus teorías.

  45. fernando_mh dijo:

    ¿El intervencionismo urbanístico franquista?
    ¿Conoce usted cómo funciona el urbanismo en Suecia, Holanda, Alemania, Reino Unido, o EEUU?
    ¿Le parece que estos países son sospechosos de franquismo, o de estalinismo, o de ambas cosas a la vez? ¿De dónde, de qué malévola ideología prosoviético-masónico-bolchevique le parece a usted que proviene su -innegable, si conoce usted algo sobre su sistema de gestión del suelo- “intervencionismo urbanístico“?
    Vaya, vaya, de lo que se entera uno. Así que todos esos barrios-colmena masificados de los años 60 y 70, todos esos (viejos) promotores amigos del régimen que se hicieron de oro, eran unos intervencionistas, como los Poceros de Seseña, los promotores de Marbella y esos amigos suyos que (ahora) coleccionan dinero en bolsas de plástico negro. Todos intervencionistas. No capitalistas. No liberales. No. Jesús Gil era un intervencionista.
    ¿”Sacar el terreno con cuentagotas“?
    ¿Usted se ha pasado por la periferia de Madrid o por el Levante español últimamente?¿Le parece que el macizado hormigonicio que se ha producido por allá en los últimos quince años es “a cuentagotas”?¿Es usted miope, por casualidad?¿Le parecía “intervencionista” la Ley 6/1998, de 13 de Abril, obra de Aznarísimo de la Calzada, que declaraba toda España Una, Grande y Urbanizable? Y, si esto le parece así, ¿qué sería “liberal” para usted, el lejano oeste, la primera revolución industrial de finales del XVIII en Inglaterra,…?
    Algo no hemos explicado bien, o usted lo ha entendido mal, Rafael. Lástima. Creía que habíamos hecho un esfuerzo para aclarar conceptos, pero por lo que veo nos explicamos como el culo. O usted entiende lo que quiere. Una de dos.

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