MENTIRAS SOBRE SUELO Y VIVIENDA: diez típicas falacias sobre el suelo y la vivienda protegida.

Hace algo más de dos años escribí este artículo, y en Mayo del año pasado lo publiqué en un artículo de un primer intento de blog que después no supe o no pude mantener activo en "blogger".

Ahora, gracias a la aportación de Jaizki, recupero el texto y lo traigo a este blog enriquecido con su comentario a continuación. Es posible que en el tiempo pasado algunas cosas de las que escribí entonces hayan cambiado, pero esencialmente creo que el núcleo del discurso no ha sido desmentido (aún) por la actualidad.

En cualquier caso, todo comentario será bien recibido, como los de Jaizki, que intentaré contestar en breve. Para amenizar el texto, que entiendo algo largo y pesado, intercalaré unas cuantas fotos panorámicas de ciudades escandinavas (algo de frescor para amortiguar este calor sofocante de fin de verano…).

 

1. “EL SUELO ES CARO PORQUE ES ESCASO”

Ahora el suelo supone entre el 30 y el 50% del precio de venta final de las viviendas libres, y hemos oído muchas veces culpar a la escasez de éste como causante de su carestía. Sin embargo, en los lugares y momentos en los que ha habido abundante suelo calificado sus propietarios lo han seguido reteniendo y modulando sistemáticamente su salida al mercado para evitar su saturación. En los años 80 en Vitoria, igual que en el Madrid de los últimos diez años, o en la costa levantina, murciana o andaluza de hoy mismo, la sobreabundancia de suelo por su puesta en el mercado no reduce su precio, y en algunos casos el efecto es hasta el contrario: el precio se fija, como veremos después, en función del producto final al que sirve de soporte, y las tensiones o rigideces de la oferta influyen, a veces, en sentidos contradictorios a los habituales, dada la especificidad del mercado inmobiliario.

En otros casos hemos de concluir que el suelo es caro porque sus propietarios hacen valer su escasez natural o provocada para sobrevalorarlo. El suelo en Eibar (valle estrecho entre montañas, agotado para la colonización de nuevos suelos de pendiente inferior al 25%) es más barato que en Madrid (en el centro de una llanura cuasi-ilimitada), primero porque los tenedores de suelo madrileños “hacen como” si el suelo fuera escaso aunque no lo sea, reteniéndolo y sacándolo al mercado en las cantidades limitadas y adecuadas para que mantenga la tensión la demanda, y además porque no se impone a esos suelos reservas de vivienda protegida, y por lo tanto, cuanto más pueda pagar el comprador por el producto final (la vivienda libre) en función de su renta disponible o los tipos de interés, más caro podrá pagarse el suelo, independientemente de su abundancia.

2. “LIBERALIZAR EL SUELO LO ABARATARÁ”

Desde la promulgación de la ley 6/98 de “liberalización” del suelo, que convertía todo el suelo, por decreto, en suelo urbanizable, excepto el sometido a especial protección, el suelo urbanizado apto para la construcción de vivienda libre se ha encarecido más de un 200%. El famoso “mercado del suelo” no es tal mercado, o al menos no funciona tan idealmente como se pretende.

En la producción de cualquier otro bien o servicio de consumo los elementos y materias primas que participan en su fabricación están sometidos a competencia, y el destino de los productos es integrarlos en un mercado competitivo y abierto. En el caso del suelo no hay posible competencia porque es un recurso absolutamente limitado (hay el que hay, y no más, y además, constreñido a un ámbito; no se puede “mover”); cada suelo, cada sitio, tiene una posición relativa distinta y que lo dota de valor en mayor o menor grado para cada uso, el planeamiento permite unos usos y otros no, y en determinado grado o intensidad, y además el destino del producto final, en el caso de la vivienda, no es un bien “de consumo” típico, sino, y en primer lugar, un bien necesario, indispensable para la vida y cuyo disfrute es innegable para cualquier ciudadano.

En una palabra, aunque lo quisiéramos, el suelo no está sujeto al mercado sino que, constitucional y básicamente está sometido a la intervención pública en su producción, gestión y puesta en carga. De hecho, la única especulación expresamente prohibida en la constitución del 78 es la que tenga por objeto el suelo.

(Artº 47; “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”)

Por si fuera poco, está la constatación de la anterior falacia denunciada; tras la supuesta “liberalización” y conversión en urbanizable de todo el suelo no protegido especialmente, el suelo en vez de bajar ha subido un 200% de media desde la promulgación de la supuesta ley “liberalizadora” hasta hoy. Curioso mercado.

3. “LA VIVIENDA PROTEGIDA ENCARECE EL SUELO”

El sistema de valoración del suelo, tanto en el ámbito legal como en el empresarial de la promoción inmobiliaria, se basa en deducir del precio de venta de lo que se puede construir encima los costes de producción. Si lo que se construye sobre el suelo es un producto más caro –vivienda libre- con un coste de producción parecido al de la vivienda protegida, el resto o valor residual es, necesariamente, mayor que si se construyera VPO. Por el contrario, si lo que se construye tiene un precio de venta al público controlado, el precio del suelo se reduce. El problema surge cuando sobre el mismo suelo se hace el “cuento de la lechera”: en vez de calcular lo que realmente se puede construir por ley, con las reservas legales de vivienda protegida que sean de aplicación, se hace la cuenta de lo que podría llegar a valer el suelo si todo el producto final fuera “desregulado”, o sea, de precio libre, y una vez obtenido ese precio-quimera, se pretende mantener a pesar de que parte del producto inmobiliario está regulado y es de precio limitado. Entonces la plusvalía que no se obtiene de la vivienda protegida se pretende obtener de un exceso de carga de coste de suelo repercutido sobre la vivienda libre. Pero de los perniciosos efectos sobrevenidos por aplicación del “cuento de la lechera” no se debe culpar a la leche, sino a la lechera.

De hecho, cuanta más vivienda protegida se imponga que ha de acoger un suelo, progresivamente el precio del suelo bruto es más barato, puesto que objetivam
ente el producto de la promoción de ese suelo tiene menor margen de ganancia, menor “residuo”, llegando al límite de los suelos aptos para desarrollar polígonos de vivienda protegida al 100%, los suelos más baratos del mercado (más baratos, incluso, que el suelo para industria).

4. “LA VIVIENDA PROTEGIDA ENCARECE LA VIVIENDA LIBRE”

Cuando el promotor de vivienda libre quiere “resarcirse” de la carga que para el negocio supone promover un producto tan poco rentable –en comparación con la vivienda libre- como la VPO, lo que hace es trasvasar todo el beneficio que le gustaría obtener en el conjunto de la promoción hacia la vivienda libre. Ese encarecimiento artificial y antinatural no es achacable, de la misma manera que hablábamos antes del suelo, a la VPO, sino a cálculos especulativos de previsión de beneficio que no se corresponden con la realidad. Muchas veces comparamos el urbanismo con un jamón. El magro del jamón, la vivienda libre, va acompañada del tocino y el hueso, la vivienda protegida y las cargas de urbanización y cesiones. El problema ficticio que defienden muchos promotores, la falacia total, es aplicar a todo el jamón el mismo precio unitario que al magro, e intentar cobrarse al precio de la parte más suculenta también la parte social de la promoción. Eso es hacer trampa y además está destinado al fracaso.

5. “LOS AYUNTAMIENTOS ESPECULAN CON EL SUELO”

Algunas veces hemos oído que los ayuntamientos son los responsables del encarecimiento del suelo. De hecho, en la comunidad autónoma vasca se cita como paradigma la época del alcalde José Luis Cuerda en Vitoria-Gasteiz, cuya gestión del suelo se basó en el control público del suelo soporte de un crecimiento urbano importantísimo, que duplicó la superficie ocupada por la ciudad en un decenio.

Algunos promotores acusaron entonces a Cuerda de especular con el suelo por venderlo a su precio de mercado, esto es, aplicando el valor resultante de calcular su valor a partir de la fórmula del valor residual. La pregunta del millón es: “si el Ayuntamiento hubiera vendido el suelo más barato de su valor referencial, ¿habría bajado el precio final de la vivienda, o habrían aumentado los excedentes o plusvalías de los empresarios promotores de las viviendas?”. Estamos seguros de que la respuesta es la segunda: el margen entre el valor de mercado y el precio de enajenación del suelo se lo habría embolsado el promotor, directamente y sin repercusión alguna ni sobre el producto ni sobre el productor último de esa plusvalía, la comunidad.

Por supuesto, no siempre esto es tan claro. No debería sujetarse a subasta la enajenación de suelo público apto para promover un “producto social” como la vivienda, pero… ¿si el producto final que se apoyará sobre ese suelo fuese un artículo de lujo? ¿Debe renunciar la administración a obtener los recursos correspondientes al contravalor de mercado de sus bienes patrimoniales al enajenarlos? ¿No estará, actuando así, contribuyendo a la producción de plusvalías extrañas a los procesos de mercado, favoreciendo a unos o perjudicando la libre competencia en mercados de productos suntuarios?

En todo caso, sí es cierto que muchos ayuntamientos han financiado parte de sus actuaciones en los últimos años con cargo a los ingresos procedentes de los desarrollos urbanísticos. Por el contrario, la legislación vasca, que queda ratificada en el proyecto de ley del suelo que se está tramitando en el Parlamento, establece la prioridad de esos fondos para cubrir la necesidad de vivienda.

6. “LA VIVIENDA PROTEGIDA SERÁ SIEMPRE UN FOCO DE FRAUDE”

Si las administraciones públicas se implican en el control de la producción, adjudicación y uso de las viviendas protegidas no hay ninguna razón para que exista fraude. El problema es que lamentablemente en muchas comunidades, ciudades y pueblos parece que los primeros interesados en evitar el control son los propios administradores. Pero en ese sentido podemos aportar desde Euskadi la experiencia de los últimos tres años: la adjudicación generalizada mediante sorteo, la calificación definitiva, la concesión de viviendas en derecho de superficie y la ejecución de todos los tanteos y retractos en segundas y siguientes transmisiones son cuatro medidas que hacen descender el fraude en la vivienda de VPO a niveles irrelevantes o estructurales, y únicamente requieren voluntad política. Si a esas medidas añadimos una mínima inspección de control y la colaboración de notarios y registradores no hay resquicio posible para el fraude.

7. “LOS TRÁMITES URBANÍSTICOS SON ESTORBOS INNECESARIOS”

Nuestro sistema urbanístico es garantista, y pretende compaginar la producción de suelo para los usos que la comunidad requiere con la participación e información pública de los actos administrativos que los posibilitan. Aunque es seguro que podría aligerarse en plazos si aplicáramos también las tecnologías del siglo XXI a estos sistemas de publicidad, información y participación de los trámites urbanísticos, lo que es innegable es que una actividad que influye tanto en la vida de la comunidad como es el diseño de la ciudad y sus espacios no puede escapar del control público, y debe compaginarse con la necesaria diligencia en la tramitación de los instrumentos de gestión y planeamiento urbanístico. En cualquier caso la mayor rapidez y diligencia del proceso urbanizador nunca debería comportar el hurto del conocimiento, participación y control ciudadano. En todo caso es mucho menor el tiempo que se gasta en asegurar la participación y el conocimiento por la ciudadanía de los cambios urbanísticos que el que utilizan los propietarios del suelo con fines especulativos.

8. “LA VIVIENDA PROTEGIDA ES DEFICITARIA POR NATURALEZA”

Claro que los valores de los módulos de precio de venta y los precios de construcción son muy diferentes en cada comunidad, pero al menos en la CAPV y con los valores de ambos precios en sus actuales niveles, la producción de vivienda de protección oficial para su venta es perfectamente viable incluso comprando el suelo en el mercado, a su precio máximo legal. El problema para muchos promotores, y por lo que tildan de “ruinosa” o “deficitaria” la promoción de vivienda protegida es porque el margen de negocio de este producto no suele superar el 10% respecto a las ventas, y este margen es claramente inferior al habitual y al que
tan mal acostumbrados están muchos promotores en promociones libres. Pero sin embargo con un margen comercial de este nivel muchas actividades productivas se darían por satisfechas, en sectores industriales con bastante más riesgo de colocación del producto terminado que la vivienda protegida, de casi ilimitada demanda y reducidísima oferta, lamentablemente.

No podríamos decir lo mismo si habláramos de la vivienda social destinada al alquiler en nuestra comunidad. Los módulos de referencia para su alquiler hacen que necesariamente haya de contar con fuertes subvenciones para su sostenimiento, pero dichas líneas subvencionales han de considerarse dentro de una operación estratégica de formación de patrimonio público en alquiler, distinto intrínsecamente de la producción para la venta.

9. “LOS CIUDADANOS PREFIEREN COMPRAR A ALQUILAR VIVIENDA”

Esta es una típica falacia con base coyuntural. Si los tipos de interés permiten que la hipoteca cueste lo mismo que la renta de una vivienda equivalente, y además la situación actual del inquilino es de franca inferioridad respecto a sus derechos legales en otros países, pero sin embargo en los alquiladores persiste la idea contraria, herencia de la legislación de rentas antiguas, todo encaja para que cada vez haya menos personas que opten por el alquiler voluntariamente, y únicamente quien no tiene medios para adquirir una vivienda se dirigirá al mercado de alquiler. Si los tipos de interés o los precios crecen, o las garantías o límites de endeudamiento se modifican al alza para evitar desplomes y “explosiones” incontroladas de la supuesta burbuja inmobiliaria, seguramente esta tendencia cambiará, acercándose a los porcentajes de viviendas en régimen de alquiler, inverso al que se da en el estado español.

Pero la gran falacia, además, reside en defender que esta preferencia por la compra respecto al alquiler es algo cultural, consustancial al carácter latino, hispano o vasco. Baste un único dato: en el año 1950 el porcentaje de vivienda ocupada en régimen de alquiler era el inverso al actual, de un 85%, respecto a un 15% de vivienda en propiedad. ¿Ha cambiado la “cultura”, la “ansia de propiedad” o la “aversión al alquiler y a la provisionalidad de la vivienda”?. No. Lo que han cambiado son las circunstancias de renta disponible, tipos de interés, relación entre precio de compra y alquiler, expectativa de revalorización de la vivienda y valor expectante como inversión de ésta, por consecuencia. Y no hemos de olvidar la voluntad política, desarrollada en la política fiscal, y el interés de las entidades financieras, por seguir impulsando una cultura de la propiedad. La potenciación, durante los últimos años, de la “vivienda-inversión” ha dado como resultado esta situación, con más de 3 millones de viviendas vacías en el Estado Español y menos de un 7% de viviendas en alquiler, mientras nuestros jóvenes no se pueden emancipar hasta más allá de los 30 años por inexistencia de un mercado de alquiler asequible.

10. “SIEMPRE ES PREFERIBLE LA PROMOCIÓN PRIVADA A LA PÚBLICA”

De la misma manera que en otros ámbitos de la sociedad y la economía, como en la sanidad o la educación, la producción de los bienes que trascienden el simple consumo para instituírse en “bienes de carácter social”, como la vivienda, deben concebirse en función de parámetros no únicamente economicistas si se pretende que respondan no sólo a criterios de producción de mercado sino también, y fundamentalmente, a cumplimentar necesidades públicas. En definitiva, está en juego el ejercicio de unos de los derechos básicos de las personas.

De hecho, y conocido el carácter cíclico del sector de la edificación, durante épocas de “vacas flacas” en el sector inmobiliario residencial, gran parte de las promotoras vuelven la vista hacia la VPO como producto-refugio, pero en momentos de expansión del mercado residencial, con altos crecimientos de los precios de venta, la promoción privada abandona la vivienda protegida por su estrecho margen a la búsqueda de productos mucho más rentables. Ahora bien, esta estacionalidad de gráfica sinusoidal, sujeta a los vaivenes cíclicos de factores externos a la sociedad, no casa bien con las necesidades sociales de vivienda. Al revés, precisamente en los momentos de mayor inflación y crecimiento de precios de la vivienda libre es cuando más falta hace una actuación decidida en la producción de vivienda protegida para los estratos de rentas más débiles. Y esa función no la va a hacer nunca la promoción privada de motu propio, ocupada casi exclusivamente, como es propio de su naturaleza, por maximizar el rendimiento económico de su actividad.

Por otro lado, cada vez estamos más lejos de los tópicos de ineficacia de la empresa pública, gracias a experiencias como la que puede aportar el grupo VISESA (la sociedad pública promotora de vivienda protegida participada mayoritariamente por el Gobierno Vasco) y su recorrido empresarial de los últimos tres años. Con datos de rendimientos económicos de sus promociones, desviaciones de obra o carga subvencional que se pueden comparar perfectamente con los de empresas privadas, los últimos resultados económicos y de calidad de producto de VISESA son homologables a los de cualquier grupo promotor de capital privado, e incluso podríamos decir que ejerce el liderazgo en determinados ámbitos del sector.

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23 respuestas a MENTIRAS SOBRE SUELO Y VIVIENDA: diez típicas falacias sobre el suelo y la vivienda protegida.

  1. Jaizki dijo:

    Lo prometido es deuda… más vale tarde que nunca.
    1. Estoy completamente de acuerdo en tu argumento de que es el valor de la vivienda el que determina el valor del suelo. Por lo menos hasta que se mete un ayuntamiento por medio.
    Lo de que los propietarios saquen el suelo con cuentagotas, teóricamente sólo ocurriría si está todo en muy pocas manos. En caso de que estuviera muy repartido, es improbable un acuerdo. Nadie estaría dispuesto a esperar y dejar de ganar ahora.
    Me parece que te dejas en el tintero la demanda. Es evidente que si no hay demanda, la escasez de suelo no es un problema.
    2. No entiendo bien tu argumento de que no hay un mercado del suelo. Que el suelo no se mueva, no significa que la gente no se pueda mover. El problema es que la mayoría no se quiere mover.
    Respecto a que la vivienda no es un bien típico, entiendo que eso no afecta excesivamente a las leyes del mercado.
    Lo que está claro es que la prohibición de la especulación con el suelo, no está muy lograda.
    Una reflexión sobre el artículo 47, en contra de lo que opina la mayoría de la población, no habla de propiedad de la vivienda.
    3. Acepto que la vivienda protegida no encarece el suelo en el que se construye.
    Está claro que al propietario que le recalifican el terreno para vivienda de protección oficial lo han hundido en la miseria. Conozco algunos casos sangrantes, en los que se reparcela y se deja la parte de vivienda libre a los promotores y la de vivienda protegida a los antiguos propietarios.
    4. Si hay vivienda protegida, se reduce el suelo disponible para vivienda libre. Si hay la misma gente que no puede acceder a esa VPO que quiere vivir en esa zona, el precio sube por una menor oferta. ¿No?
    5. Los ayuntamientos llevan viviendo del suelo años. Decir que si no se lo llevan ellos se lo llevaría el constructor, me parece una falacia.
    Si realmente les preocupa el acceso a la vivienda de los jóvenes, en vez de financiarse con ese dinero, podrían destinarlo a ofrecer alquileres sociales o a construir ellos vivienda.
    Si la nueva ley provoca que sea así, bienvenida sea, aunque llegue siete años tarde.
    Eso sin contar con que se han producido numerosísimas actuaciones irregulares con recalificaciones de muy dudosa legalidad, contra las que los particulares que las han sufrido han tenido poco o nada que hacer.
    6. La vivienda protegida en propiedad es un fraude en si misma, incluso aunque la adjudicación sea transparente. Cosa que no ha sido hasta muy poquito. E incluso quedan dudas con los sorteos informáticos sin ver el código fuente que se ejecuta -al menos a mí como informático no me da ninguna garantía que un notario certifique que se ha ejecutado un programa, lo que quiere es saber qué se ha ejecutado realmente en la máquina, cosa que dudo mucho que el notario sea capaz de certificar-.
    Lo que quiero decir con que es un fraude en si misma, es que no entiendo que a unos pocos tengamos que pagarles la casa el resto. Aunque su situación cambie de un año para otro, seguirán con una casa subvencionada que no debería corresponderles.
    Y eso que hemos mejorado mucho de cuando la vivienda protegida se convertía el libre por arte de magia, sin que revirtiese nunca en la sociedad.
    Según mi punto de vista, la única solución justa es el alquiler social asociado a la renta del solicitante. Por supuesto, gran parte de la vivienda en alquiler social, podría ser vivienda de particulares alquilada con garantía del Estado. (Como puso en marcha el Gobierno Vasco)
    9. Los ciudadanos no saben hacer cuentas y no las hacen. No se puede comparar la cuota de hipoteca después de pagar el 20% de la casa, con la cuota de alquiler, como si fueran lo mismo. ¿Acaso no existen el IBI, la comunidad y las derramas?
    A día de hoy no es cierto que la compra sea una decisión meditada provocada por la coyuntura. He intentado razonar con muchos compradores sobre las implicaciones de la subida de tipos en las hipotecas a largo plazo, y ha sido como hablar con la pared.
    Y, efectivamente, el cambio se dio en los años 60, cuando alquilar era una estupidez. Eso es lo que se ha quedado en el imaginario colectivo, y hasta que explote la burbuja no se verá que la situación del 2000 no es la de los 60. Ya no hablamos de alquileres a tipo fijo, a diez años y con inflación por encima del 10%.

    Posted by Jaizki to mentiras sobre suelo y vivienda at 9/04/2006 03:37:03 PM

  2. comakut dijo:

    “LIBERALIZAR EL SUELO LO ABARATARÁ”
    Mencionas que se ha liberalizado el suelo cuando no es así. La famosa ley 6/98 fue recurrida ante el Tribunal Constitucional. El TC falló, en su sentencia 164/2001 que varios artículos de esa Ley (los referidos a declarar todo el suelo urbanizable) eran inconstitucionales, con lo que lo que se pretendía quedó sin efecto. Por lo tanto, ES FALSO decir que se ha liberalizado el suelo.
    El declarar un suelo urbanizable o no, sigue estando exclusivamente en manos de los ayuntamientos a través de los planes urbanísticos de cada municipio, como se ha hecho desde siempre.
    Saludos.

  3. Ernesto R. A. dijo:

    En Canarias hay un 25% de viviendas vacías. La superficie urbanizada ha crecido un 55% en los últimos 15 años, mientras que en ese mismo periodo la población lo hizo en un 24%.
    Con esa sobreoferta, se sigue echando la culpa del precio de la vivienda precisamente a que hay poco suelo, es caro y no se liberaliza…. ¿como puede el suelo ser escaso si se construye mucho más de lo que se demanda?

  4. David dijo:

    Magnificas fotos…

  5. fernando mh dijo:

    Jaizki, lamentablemente la demanda de vivienda protegida es, hoy por hoy y a todos los efectos, ilimitada. Por otro lado, como sabrás, en los grandes desarrollos urbanísticos la propiedad del suelo está bastante concentrada, por lo que su “dosificación concertada” suele ser bastante posible, aunque no digo que se produzca siempre.
    Cuando digo que el del suelo no es un “mercado” es porque su objeto no es un servicio o producto que se pueda reponer, que se pueda producir de manera ilimitada o que permita su sustitución, almacenamiento o reproducción cuando la demanda aumenta o disminuye. Su propia naturaleza limitada, localizada y, lo que es más importante, el hecho de que más que una materia prima de la producción inmobiliaria (a lo que parece que se limita según algunos) es un recurso natural, sujeto al interés público y limitado, como el aire o el agua. ¿Se puede comprar y vender el aire que respiras? Hombre, pues por poder… pero, ¿qué mercado sería este? ¿No estaría viciado de partida, por su imperiosa necesidad e irremplazabilidad (perdón por el palabro)? O sea, que como en el caso de otros bienes sociales de primera necesidad, los “compradores” estarían dispuestos a pagar lo que fuera por este bien imprescindible, y eso afecta radicalmente al comportamiento de este supuesto “mercado”, que deja de estar sujeto a las famosas leyes de la oferta y la demanda para comportarse de manera anómala, como vemos burbujear ultimamente…

  6. fernando mh dijo:

    Por otro lado, Jaizki, tienes toda la razón sobre la defectuosa definición del artículo 47 y sobre el “malentendido” (interesado) de muchos sobre el contenido del derecho a la vivienda, que no consiste en su propiedad sino en su disfrute. También comparto tus deseos acerca de que los Ayuntamientos dejen de financiar otros fines distintos a los directamente relacionados con la vivienda y el urbanismo con los fondos que obtienen del suelo. Y aunque me gustaría pensar que la Ley del Suelo va a conseguirlo, lamentablemente seguro que siempre habrá algún mal gobernante que consiga burlar su espíritu y sus preceptos mediante triquiñuelas y financiar con los recursos obtenidos del suelo y el urbanismo los gastos más peregrinos.
    Sobre las viviendas en propiedad, en parte discrepo. Aunque comparto la idea de que la verdadera VPO, la que hace de verdad falta para quien necesita DISFRUTAR de una vivienda (Artº 47, de nuevo), es en alquiler o usufructo o lo que sea, pero evitando la patrimonialización personal de recursos públicos, hay que resaltar que los mecanismos que actualmente se utilizan en la promoción de VPO, al menos en Euskadi, garantizan -hasta cierto punto- que esa patrimonialización no se produce de manera “libre”: la venta en régimen de derecho de superficie, la calificación indefinida y el derecho de tanteo y retracto así lo posibilitan. Por otro lado, supongo que tampoco se te escapa que los recursos inmovilizados que requeriría dotar de vivienda a todos los demandantes insolventes expulsados del mercado libre disparatado que nos atenaza son inasequibles para cualquier administración en los términos actuales de convergencia europea, endeudamiento máximo de los gobiernos y demás limitaciones de los recursos públicos.

  7. fernando+mh dijo:

    Comakut, tienes razón: afortunadamente, el PP no consiguió convertir España en Una, Grande y Urbanizable. Les faltó tiempo. Pero como se puede ver dándose una vuelta por Madrid, o el Levante, se acercaron bastante al objetivo de desregular totalmente el mercado del suelo, esquilmando costas y dilapidando territorio al único servicio del capital.
    Por suerte, legalmente la capacidad de transformar el suelo, el urbanismo, es una función pública al servicio del interés general, al menos en teoría, y la única manera que hemos inventado para regular los usos del suelo y que este recurso natural limitado no sirva únicamente para engordar las cuentas corrientes de unos pocos contra los intereses de la mayoría es el sistema urbanístico, cuya gestión, por suerte o desgracia, reside en sede municipal. Las perversiones del sistema, mientras no haya otro sistema que se demuestre mejor que el actual, es de los perversores, no del propio sistema, que cuando se utiliza con buen criterio y aplicado al fin para el que se instituyó, funciona (si alguien tiene dudas, puede darse una vuelta por esas ciudades cuyas fotos he intercalado en el post).
    Estoy de acuerdo con el lamento de Enrique R. A., y lo que pasa en Canarias supongo que es un resultado más de la mala aplicación de ese criterio mercantilista que criticaba antes en la utilización del suelo, aunque el caso concreto no lo conozco. Pero es un ejemplo más de que el “mercado” del suelo no es tal, sino una perversión cuando se deja en manos únicamente de la iniciativa particular, sin regulación pública cabal.
    Y gracias, David, por el halago fotográfico. Su procedencia es, en este orden, de Bergen (2), Helsinki (2), Copenhague, Oslo, Estocolmo (2) y Tallin(2).

  8. Jaizki dijo:

    Fernando, ¿qué porcentaje de España está urbanizado? ¿En qué porcentaje del territorio se concentra el 80%/90% de la población?
    El problema no es que el suelo no se pueda mover, el problema es que todos quieren tener casa en propiedad en el centro.
    No creo que realmente el mercado inmobiliario sea tan diferente de otros. Si hay más demanda que oferta de un producto, el precio se altera.
    En cuanto a la VPO, tengo mis dudas sobre las garantías que ofrece el sistema actual para que los propietarios no se beneficien, pero omitiendo eso, sigo viendo mucho más lógico el alquiler social.
    Si se puede hacer que un promotor construya VPO, también se puede hacer que construya vivienda para alquiler social, complementando el Estado los alquileres para que el promotor obtenga un beneficio que le justifique la inversión.
    Eso sin contar con la posibilidad de sacar al mercado de alquiler social pisos vacíos ya construidos con el Estado como intermediario entre arrendador e inquilino.
    Creo que el problema no está en la viabilidad del alquiler social, si no en la impopularidad de esa medida. Entre los apuntados a promociones de VPO, sólo una minoría opta por apuntarse a alquiler social.

  9. fernando mh dijo:

    Jaizki, te aseguro -por lo que yo sé- que al menos en Euskadi la razón de promover “únicamente” un tercio de viviendas del total de las que promueve el gobierno y sus sociedades participadas para el alquiler no es la impopularidad de este sistema de acceso a la vivienda respecto a la cesión en derecho de superficie de los dos tercios restantes. No te quepa duda de que si hubiese suficientes recursos para que ese porcentaje fuera el doble, o incluso, la totalidad de la producción pública de vivienda, se haría así. Porque todo el mundo -al menos todo el mundo que conozco y que se dedica a esto de la vivienda social- está convencido de que desde todos los puntos de vista el alquiler es el mejor sistema para poner la vivienda a disposición de los ciudadanos necesitados de vivienda y expulsados del mercado libre, con las garantías de control público suficiente. Pero tanto los sistemas que utiliza el Gobierno Vasco, como supongo que sabrás, en el programa Bizigune (alquiler de vivienda vacía de propietarios particulares) como las promociones de vivienda concertadas con constructoras para su alquiler protegido consumen una cantidad de recursos impresionante.
    Pero me gustaría que reflexionaras sobre un dato cierto, cuantificable y comprobable: la única entidad, pública o privada, que pone en el mercado del alquiler vivienda en volumen significativo es el Gobierno Vasco. Ni los particulares, ni las corporaciones de derecho privado, ni otras administraciones (con contadísimas excepciones, a otra escala, en la administración municipal) invierten e inmovilizan a largo plazo su patrimonio para poner vivienda en alquiler. Y cuando la ponen, los privados, los precios son tan escandalosos que no pueden competir (hasta ahora) con la compra.
    Sin embargo, estoy contigo -y cada vez, por lo que sé, hay más gente que lo piensa- en considerar únicamente como “verdadera demanda de vivienda protegida” aquella demanda que solicita vivienda en alquiler, no en compra. Creo que estos demandantes “de verdad” suponen, aproximadamente, (¿casualidades numéricas?) un tercio del total de la supesta demanda total.

  10. Jaizki dijo:

    Fernando, cuando dices “Porque todo el mundo -al menos todo el mundo que conozco y que se dedica a esto de la vivienda social-“, te refieres a los que lo organizan, no a los que lo demandan. Entre los demandantes de VPO son minoría los consideran el alquiler social, ese tercio que comentas.
    si hubiese suficientes recursos para que ese porcentaje fuera el doble, o incluso, la totalidad de la producción pública de vivienda, se haría así.. Estoy convencido de que se podría legislar para que a las empresas privadas les compensase. Y para que más particulares se animasen a ello.
    No tengo datos sobre cuántos recursos consumen el programa Bizigune y las promociones de viviendas concertadas, pero te aseguro que me gustaría saberlo.
    Además, la ventaja de las viviendas de alquiler social es que una vez que el sueldo aumenta, el alquiler social dejaría de ser interesante y el inquilino se iría dejando la vivienda libre para otro. Mientras que la VPO sólo sirve para construir más y más.
    Sigo sin concevir la propiedad de la VPO, ¿cómo es posible que se consienta que haya gente que tiene una VPO como primera vivienda, y unos años después se compre una casa de veraneo, aprovechando lo que se ahorró en la compra de la primera, mientras otro que no tuvo acceso a VPO sigue enterrado en la hipoteca?

  11. fernando mh dijo:

    La legislación para compensar, como dices, la diferencia entre las rentas de mercado y las rentas sociales, ya existe. Repito que lo que no hay es más “pasta” para hacer más alquiler. Que los recursos son limitados. Que la construcción de una VPO para la venta no requiere ni la quinta parte de subvención que la de una VPO para alquiler, y que además esos recursos hay que inmovilizarlos (por la administración o por corporaciones de derecho público o privado o mixtas) durante una cantidad de tiempo increíble para el fluír sinusoidal de ciclo corto de este sector, con el peligro que esto tiene, claro.
    Siendo (como veo que eres) un liberal convencido y coherente, Jaizki, estoy convencido de que no te haría ninguna gracia un incremento de la presión fiscal para poder financiar la promoción para el alquiler de las 10.000 viviendas al año que nos hacen falta. Y, en serio, no conozco otra solución para hacerlo: bacalao gordo y que no pese, como dicen en mi pueblo… pues difícil.

  12. fernando mh dijo:

    Por otro lado, Jaizki, insisto en que coincidimos “todos las personas que conozco que nos dedicamos a esto de la vivienda social” contigo en la preferencia por el alquiler como mejor sistema para proporcionar vivienda y colmar la necesidad social que debemos garantizar para cumplir el mandato constitucional. Claro, esto no incluye a los demandantes, pero esto también es lógico. Supongo que si hacemos una encuesta sobre cuánto tienen que subir los sueldos de los asalariados entre los propios asalariados el resultado sería superior al incremento que a los que fijan esos sueldos considerarían razonable, ¿no?
    Por último, respecto a tu última consideración (agravio comparativo entre quien tiene una VPO y se compra una segunda vivienda libre respecto a quien no puede porque su primera vivienda es libre y su exagerado precio lo “ahoga”), vuelves a tener más razón que un santo. Y de hecho, creo que hace unas semanas el consejero Madrazo anunció una serie de medidas para evitar esa situación de injusticia social. No estoy muy seguro, pero la propuesta de Javier Madrazo era que todo aquél que disfrute de una VPO y se compre una vivienda libre, tenga la obligación de devolver la VPO para que sea adjudicada a alguien que realmente la necesite.
    Espero que medidas como estas puedan ponerse rápidamente en práctica, mientras no resolvamos el “quid” de la cuestión: conseguir los recursos necesarios para hacer lo que nos gustaría a todos, que es hacer (o poner en el mercado, que no todo ha de ser construir, y construir, y construir) un mayor número de viviendas en alquiler social.
    Por cierto, seguro que Pablo puede proporcionarnos algunos datos globales sobre el coste total o unitario del programa Bizigune. Si el no puede ofrecer esos datos, no creo que lo pueda hacer casi nadie, porque es una de las personas que lo puso en marcha y actualmente lo desarrolla y lidera: no en vano el programa Bizigune lo gestiona VISESA.

  13. Jaizki dijo:

    La verdad es que me gustaría que Pablo nos pueda facilitar la diferencia entre los recursos que requieren una VPO y un alquiler social. Creo que esa información debería comunicarla el Gobierno de forma transparentemente.
    Con el precio real de construcción de una vivienda, estoy seguro de que puede ser rentable para un promotor construir para alquilar con alquileres bajos según el precio del suelo -se puede construir en zonas con menor demanda, y se puede legislar para controlar el precio del suelo donde van a construirse viviendas para alquileres sociales-.
    Hay que tener en cuenta que el alquiler social es un porcentaje de los ingresos, por lo que es posible que algunos inquilinos llegasen a pagar por encima del mínimo para alcanzar rentabilidad, por lo que el Estado tendría que compensar con menos al promotor. Además, esto sería una compensación por uso, el Estado no tendría que inmovilizar su propio patrimonio.
    Respecto a la comparación con los salarios, no la considero afortunada. El rechazo al alquiler social creo que se debe a falta de educación de la población. Se considera la compra intrínsecamente mejor que el alquiler, incluso si este es subvencionado. No importa que el pago del alquiler sea mucho menor que la hipoteca. Y que no esté sujeto a variaciones bruscas por la subida de los tipos de interés.
    En cuanto a la situación que comentaba de VPO, es posible que se solucione lo de la segunda vivienda, pero no se solucionará que el que accedió a VPO tengan unas vacaciones estupendas, o un coche maravilloso, o la tele de plasma de 42″, o mejores estudios para sus hijos, porque no tuvo que comprar vivienda libre.
    Siendo un liberal convencido, creo que el Estado no debe intervenir en el mercado de la vivienda con VPO, favoreciendo a unos pocos de forma permanente, cuando la situación que justificó esa ayuda no es permanente.

  14. sinolodigoreviento dijo:

    1. “EL SUELO ES CARO PORQUE ES ESCASO”
    No soy un consumado experto en urbanismo pero entiendo que la posibilidad de construir la marca el ayuntamiento de turno en base a un plan general o parcial con un promotor determinado. En este caso el recurso necesario para construir vivienda sería el suelo sobre el que se puede construir y no el suelo en general. Entonces la posibilidad de construir sobre un suelo y cuanto es controlada por el ayuntamiento que sería el responsable de esa escasez ¿no?
    2. “LIBERALIZAR EL SUELO LO ABARATARÁ”
    Que yo sepa no puedo construir donde yo quiera, así que salvando tecnicismos legales esto no es cierto.
    7. “LOS TRÁMITES URBANÍSTICOS SON ESTORBOS INNECESARIOS”
    Nuestro sistema será todo lo garantista que quieras pero es innegable que un sistema urbanistico puede beneficiar mas a los propietarios del suelo que otros y casualmente nuestro sistema los beneficia y mucho. A mí me gustaba mucho más el que teníamos en España antes de la reforma del 56. Cuando un ayuntamiento detectaba que el municipio necesitaba crecer, decidia la zona, expropiaba los terrenos (normalmente de uso agrario hasta ese momento) a precio de mercado de suelo agricola (baratos, baratos), los urbanizaban y los vendian a los promotores (a precio de suelo agricola mas la urbanizacion realizada) con lo cual en el precio final de la vivienda nos ahorrabamos el incremento de precio del suelo proporcionado por una varita mágica que depronto decidia que lo que ayer valia 10 ahora vale 1000, proporcionando unos beneficios descomunales al propietario del suelo que luego terminaba pagando el comprados de la vivienda. Por supuesto este sistema también era garantista (bonita palabra que por cierto no encuentro en el diccionario de la RAE, me figuro que significará que se garantizan las cosas) como casi todos los sistemas de nuestro pais pero no beneficiaba tan exageradamente al propietario del suelo. Ah se me olvidaba además nuestro sistema actual es terreno abonado para corruptelas, dale a un político la varita mágica, le explicas que sirve para transformar el suelo barato en suelo caro y creete que se lo estas poniendo dificil a los sinverguenzas

  15. fernando mh dijo:

    1. Cierto, el máximo (no el único) responsable de la escasez o abundancia de suelo disponible es cada ayuntamiento, quien lo planifica, regula, califica y gestiona. Lo que digo es que la escasez o abundancia de suelo edificable no lleva necesaria e irremediablemente a su carestía o baratura, porque incluso en los casos en los que es muy abundante su precio no se regula por el exceso de oferta, sino que se mantiene en sus valores máximos gracias a los mecanismos que explicaba en el artículo (la retención especulativa o la capacidad adquisitiva que regula la demanda). La prueba, repito, es que en las épocas y zonas de sobreabundancia de suelo éste no sólo no ha bajado de precio, sino que paradójicamente es cuando más ha subido.
    7. El sistema urbanístico “garantista” (perdón por el “palabro”, que no sé si debería sustituír por “garante” o “garantizador”) al menos formalmente, preserva el interés general respecto al lucro particular que debe informar el urbanismo como función pública. Cualquier sistema, por muy perfecto que sea, puede ser mal utilizado para beneficiar finalmente a quien no debería, pero no necesariamente sería el sistema el culpable de la disfunción, sino quien lo pervierte. El sistema de expropiación que comentas rara vez se utilizó para el crecimiento de las ciudades (excepto para ejecutar obra pública de infraestructura o equipamientos de caracter estratégico). Desde la creación de los ensanches de principios de siglo, los gobernantes municipales han buscado sistemas parar no dedicar directamente recursos públicos a la obra urbanizadora, sino mediante la delegación en la iniciativa privada de esta facultad y el trueque de “obra urbanizadora por edificabilidad”.
    No es que yo defienda este sistema que tenemos desde el 56, franquista de origen, técnicamente elaborado, pero que conceptualmente responde al mismo principio, pero con las correcciones introducidas en sus sucesivas revisiones creo que puede ser un sistema que no necesariamente beneficie al propietario de suelo.
    Fíjate qué facil este mismo sistema podría servirnos para darle la vuelta: simplemente revisando la cantidad de edificabilidad (de “aprovechamiento”) que corresponde materializar al propietario del suelo (actualmente un 90% de la que le concede el planeamiento). ¿Por qué este porcentaje (el reparto de la edificabilidad entre el propietario del suelo y la comunidad) no puede ser, en vez del 90-10%, del 50-50%? ¿Y del 10-90%…?
    El problema no es el sistema, sino la voluntad política para utilizarlo en nuestro favor, en favor del interés general y no de las grandes corporaciones inmobiliarias y financieras (valga la redundancia).
    Por último, si piensas que este sistema actual permite o potencia las corruptelas o corrupciones, imagina lo que podría ser el urbanismo anterior al 56. No tengo datos, pero sin regulación específica de la actividad urbanística -únicamente las ordenanzas municipales y el libre albedrío del gobernante de turno- imagino que la limpieza de la actividad inmobiliaria no sería precisamente la característica dominante en la época.
    De todas formas, gracias por el comentario, que me ha parecido muy interesante.

  16. No me dedico profesionalmente a estos asuntos y mis conclusiones es posible que no sean acertadas. Te cuento porque pienso esto. Entiendo que ha un momento en este sistema en que un terreno pasa de no poderse construir a poder hacerlo y eso es a consecuencia de una decisión politica, en ese preciso momento se \”fabrica\” dinero. Si yo poseo ese terreno acaban de incrementar mi patrimonio automáticamente. Esto es terreno abonado para que los interesados intenten que las decisiones les favorezcan y para que los que tienen información previa traten de sacar beneficio de ello.
    En el sistema anterior este momento mágico en el que se crea riqueza de la nada no existiria. Nunca habría una transacción económica en la que los terrenos multiplicasen su valor y eso evitaría los fenómenos anteriormente citados. Ningún propietario podría pensar en beneficiarse ya que lo más que podría conseguir es que le expropiaran el terreno a su precio actual y por lo tanto ningún propetario e información privilegiada podría pensar en beneficiarse de lo que sabe comprando terrenos.
    Esta es mi idea de la situación actual. Si no estoy en lo cierto por favor sacame del error.

  17. fernando mh dijo:

    Estás en lo cierto, y si esa arcadia feliz en la que todo el urbanismo lo pudiera gestionar únicamente la iniciativa pública hubiera existido en algún momento, efectivamente se anularía de raíz la especulación sobre el suelo.
    El problema es que en los últimos años (en realidad, desde hace más de un siglo, desde la expansión de los ensanches de mitad del XIX) la administración española hizo dejación de esa prerrogativa, competencia exclusiva en la transformación del suelo que, por cierto, en otros países no se trasladó a la iniciativa privada y por tanto no produjeron este “monstruo” del tráfico del suelo.
    A nivel teórico, repito, estoy de acuerdo contigo. En la práctica, viendo lo que pasa cuando tocas un pelo de los grandes intereses inmobiliarios (el simple hecho de revisar del 10 al 15% la cesión a lo público de los aprovechamientos privados, por ejemplo, o la imposición de un mínimo de VPO sobre todo suelo), no veo que en este momento sea factible hacerlo salvo por métodos revolucionarios violentos. Los dueños de gran parte de esta “gallina de los huevos de oro” no estarán dispuestos a dejarse incautar su preciada máquina mágica de hacer dinero, salvo que pases por encima de su cadáver.
    Además, si tienes en cuenta que gran parte de los representantes políticos están aliados con los grandes propietarios de suelo porque se alimentan de sus migajas, es físicamente imposible plantear ese cambio: quienes deberían impulsarlo, en una buena parte, están del lado de los “agraviados”.
    No sé si me explico, pero en resumen: tienes razón. Pero… ¡a ver quién le pone el cascabel al gato!
    Nosotros, en Euskadi, lo estamos intentando por la vía que nos ha sido posible, que es la promulgación de una nueva ley del suelo que ELIMINA la iniciativa privada de la transformación del suelo (elsistema de “compensación”)excepto en caso de previo convenio o concertación. Nos ha costado implantar una medida tan radical, pero entendemos que servirá para devolver a la comunidad -en parte- algo sobre lo que nunca debió perder el control: el tráfico del suelo, sus usos y plusvalías producidas, paradoja, por la misma comunidad.

  18. Bakero dijo:

    Una pequeña sugerencia: VPO, sí, pero NO en propiedad. ¡Hasta los güevos estoy de ver salir mercedes y BMWs de los garajes de las VPO! Lo digo porque eso significa que hay mucha gente que se puede permitir un piso libre, pero que prefiere gastar menos y quitarle el derecho a otro que no tiene otra opción.
    Ánimo, Fernando, está muy bien el blog.

  19. fernando mh dijo:

    Sobre tu sugerencia, Bakero, sólo recordar alguna discusión anterior que hemos tenido en este blog y también en el de Pablo, hontza, sobre la coincidencia de casi tod@s en que la mejor manera de colmar la necesidad de vivienda es el alquiler. El problema al que nos enfrentamos, como ya exponíamos entonces tanto Pablo como yo, es que los recursos que se necesitan para hacer una VPO en alquiler son cinco o seis veces mayores que para construir y ceder en derecho de superficie una VPO (no se vende en plena propiedad, es una “venta social”, condicionada y con “fecha de caducidad”).
    Pero sobre la situación de desigualdad que se podría generar a favor del adjudicatario de una VPO en derecho de superficie (nosotros, en el Gobierno Vasco y sus sociedades adscritas, hace ya años que no producimos VPO para vender en plena propiedad, sino en “derecho de superficie” a 75 años, y con calificación permanente), discrepo. La desigualdad es “de ida y vuelta”, o sea, se genera también en contra de quien es adjudicatario deVPO si lo quieres comparar con el comprador de una vivienda libre, dado que lo que compran ambos es muy distinto. Te recomiendo la explicación que al respecto dí en un comentario anterior sobre el supuesto de “dos gemelos, A y B” a partir de un comentario de joxepo.

  20. miguel dijo:

    quiero saber precios de suelo y costes de construccion de viviendas en el año 1950

  21. fernando+mh dijo:

    @miguel, no dispongo de esos datos que pides del año 1.950, pero si te interesan mucho supongo que en el ine (instituto nacional de estadística) habrá algo al respecto. Si descubres algún dato interesante, no dejes de contárnoslo aquí. Gracias por participar.

  22. François Deslormes dijo:

    Quién sabe si es posible edificar una pequena parte de un terreno no urbanizable de 10’000 metros cuadrados de terreno agricole ?

  23. fernando_mh dijo:

    François, en España no es posible edificar nada que no sea para uso agrícola, ganadero o instalaciones especiales en suelo no urbanizable. Precisamente por eso se llama “no urbanizable”. Sí es posible instalar edificaciones cuyo uso esté vinculado a explotaciones agrícopecuarias o similares. Pero no vivienda u otros usos “urbanos”.

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